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1、市场论坛2008年第03期市场营销MARKETFORUM(总第48期)刍议二手房价格评估邵晖张宇(广西师范学院资源与环境科学学院广西南宁530001)【摘要】随着我国二手房地产市场的快速发展,如何合理进行二手房评估成为热点问题。文章分析了我国二手房市场的特点和二手房评估存在问题,并对市场评估法中的修正系数确定提出了的量化方法,使得估价结果更具科学性和客观性。【关键词】二手房价格评估修正系数【中图分类】F71315【文献标识码】A【文章编号】1672-8777(2008)03-0042-03随着经济的迅速发展,近几年来我国各大城市房产交
2、易收益分配等相关政策;此后各城市纷纷出台了具体实施办法,市场空前繁荣。由于房地产开发投资过热,使新建住房价格进一步明确界定了公房上市时售房人的收益、购房人应交纳不断攀升,与我国居民有限的个人可支配收入形成了巨大的的税费等问题,为住房二级市场的健康发展创造了清晰的政反差,因此大量中低收入人群只能通过二手房交易来购置住策环境,至2003年,我国35个大中城市住房二级市场全部放房,各地的住房二级市场也从无到有,从试点到推广,在短暂开。的两三年时间里迅速成长并取得了长足的发展。二手房市场进入2000年后,随着房产市场的快速发展,房价持续快发展
3、一方面有利于现有住宅资源的优化配置和有效利用,扩速上涨,我国二手房市场也迅速发展,成交量以每年30%左右大了资源配置的空间范围,改善了资源配置的手段和方式,实的速度快速增涨,以北京和郑州的二手房市场为例(表1),二现居民住房的梯度消费;另一方面也有利于促进住房一级市手房市场交易量都呈现快速增长趋势。场繁荣,有助于健全整个房地产市场体系,对抑制房价、满足表1北京、郑州二手房交易量变化中低收入人群的自住需求,保证房地产市场的持续、健康稳定时间200120022003200420052006发展以及拉动经济增长都具有重要的意义。北京交易量(
4、套)5000800034703575547018076000虽然二手房市场发展迅速,并且发展前景广阔,但是由于郑州交易量1717143,387217511419513914我国二手房市场本身的复杂性以及政策推进时间的短暂性,(万m2)二手房市场总体上还处于探索阶段还有很多需要研究和进一(二)市场前景广阔、潜力巨大步完善的地方,如何规范二手房市场,尤其是合理进行二手房虽然我国二手房市场发展迅速,但国内的二手房市场依价格评估是当前迫切需要解决的问题。然处于初步发展的阶段,发展空间和市场潜力较大。交易总一、我国二手房市场特点量逐年在加大,所
5、占市场份额比例也在逐年在提高,但占整个市场的份额还不够大,二级市场仍不够活跃。(一)起步较晚,发展迅速根据统计,欧美国家新建商品房与二手房交易比例为1∶1995年上海市开展已购公房上市试点,标志着我国二手3122,发达国家新建房与二手房比例是1∶6,而我国城市新建房市场开始起步,通过推过推广上海市的经验,其他大中城市商品房与二手房交易比例相对偏低,上海为1∶019,深圳为二手房市场也逐步开展。1999年4月,建设部下发了《已购公1∶017,广州为1∶113,郑州为1∶0131,成都为1∶0145,由有住房和经济适用住房上市出售管理暂厅
6、了办法》,规定了开此可见我国住房二级市场潜力巨大。随着土地、金融等政策放住房二级市场的基本条件和上市交易的基本程序,明确了的紧缩,新房的价格一路上扬,会有越来越多的购房者把目光公房上市的准入制度;同年7月,则政部、国家国土资源部和投向二手房。国家建设部联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市(三)二手房市场体系还不健全出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》,明确了已购公我国房产二级市场刚刚起步,还没有一个比较成熟的二有住房和经济适用住房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和级市场体制,对二手房的产权问题、质量问题以及二手房交易【收稿日期
7、】2008-01-12【项目基金】广西科技开发项目:(桂科能05112001-8B);广西哲学社会科学十一五规划研究课题(06BJY016)【作者简介】邵晖(1975-),男,广西师范学院资源与环境科学学院硕士,工程师,研究方向:不动产估价;张宇(1982-),男,江苏宜兴人,广西师范学院资源与环境科学学院硕士,助理工程师,研究方向:土地规划。—42—过程中的信息不对称及供给和需求的平衡问题,都缺乏一个收益乘数将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。收益比较完整的认识和规范机制,主要表现在以下几个方面:1)交还原法适合有经营或出租收益
8、的房地产估价,如办公楼、住易信息不对称。主要表现为二手房交易中的买卖双方对二手宅、商场、娱乐设施、别墅、高尔夫球场等物业。房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性。在市场比较法又称市场法或比较法,它是将估价对象与
