城中村土地资源利用与拆迁改造研究

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1、城中村土地资源利用与拆迁改造研究 　　摘要：随着我国城市进入快速扩张时期，城市建设的范围不断扩大，城中村问题成为城市政府、学术界等共同关注的棘手而重要的问题，解决该问题的根本出路是城中村土地资源利用整理与拆迁改造，但这必须保障城中村村民现有既得利益长期不损失。 关键词：城中村；土地资源利用；拆迁改造 一、城中村的概念 　　所谓城中村是指在城市高速发展和扩张的进程中，由于农村农用土地全部或大部分被征用，仍居住在由原村落基础上自发建设而成的村庄。其在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。但城中村产生以后，受城市经济发展影响，原村委会对其实施行政管理减弱

2、，而当地街道、居委会又无权管理，致使城中村管理机制混乱。 　　城中村村民面对周围城市经济疾风暴雨似的发展，自发地以其特有的方式开发土地资源，寻求经济利益的最大化。但由于二元结构的存在，城中村的土地利用规划管理往往与整个城市的土地利用规划管理并不协调，产生了许多不利于经济发展和社会稳定的问题。这在很大程度上制约着整个城市的发展和形象，从而影响了我国城市化发展水平，是困扰我国城市发展的难点问题，被视为我国的都市病之一。 二、城中村土地利用及建设存在的主要问题 村内没有或基本没有耕地 　　由于城市的不断扩张，除宅基地以外的土地不断被征用，变为城市建设用地，使村内耕地为零

3、或基本为零。城中村现有土地产权还属于农村集体所有，虽然一些村已将农村村委会改为城市型居民委员会，但村民宅基地还未被征为国有，其土地本质仍未发生变化，仍然实行村的管理方式。原有或新增村民已基本不再从事农业生产，除极少数人由国家安置和部分条件适宜的进入村办企业外，大部分村民是自谋职业。但伴随着村民由第一产业向第二、三产业的转移，他们很多人不用劳作，有村社的分红和出租屋的租金，足可以高枕无忧；进而产生劳动力富裕而就业不足，生活庸俗化现象。 　　房屋建设无统一规划，建筑密度过高，布局混乱 　　城中村的建筑密度和空间形态处于失控状态。在繁华的宽阔街道两旁高楼大厦后面，就是在方圆

4、几公里人为制造的一个整体的高达5-20多米的一家一户紧连的城中村。在土地紧缺和房租收益的刺激下，建筑已完全失去个体差异的美学意义，经济的铁律也碾碎了我国传统村落和谐人居空间的“文化意义”。在连接着的非常雷同的2-10多层高低不等的建筑物中间，是由原来的宅基地间隔确定的宽约1.5-2米的街道，而在第2层楼以上，为了最大化地扩展住宅建筑面积，街道两旁的楼都伸展出来，几乎把露天的地方全塞满，形成“贴面楼”和“一线天”。 　　城中村居住环境质量差，存在基础设施配套不足的问题 　　城中村人口密度大，在村里居住的人除了村民之外，还有无数的租房而居的外来打工者。人口构成情况较为复杂

5、，具有来源广泛、成分复杂、流动性强的特点。 　　由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建现象突出，城中村的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套，城中村内街巷狭窄弯曲，杂乱而狭窄，消防通道严重不足或堵塞，消防车难以进入，安全隐患严重，且路面质量普遍差，经常污水横流，垃圾堆积，村容村貌一般都比较差；在市政设施方面，各村的线网基本上都是明线，混杂无序，安全隐患突出；村落中的大部分住宅光线幽暗，这些和现代城市的生态、整洁与舒适大相径庭，严重影响城市安全建设和城市形象。 三、城中村问题解析 　　农村土地的集体所有是造成城中村土地利用问题的根本 　　土地是城

6、中村赖以活命的关键资源。农村土地的集体所有，使得村庄土地使用权掌握村民自己手里，加上不同土地使用方式的比较收益悬殊，工商服务业收益较大。一般而言，城中村地理位置优越，土地实际与潜在的含金量甚高，为满足利益最大化需要，农民极力抢建空间最大化的私宅。从开发方式而言，由于自主开发土地的收益十分可观，远远高于政府的土地征用费，致使农民非常排斥政府征地而想方设法在城中村里进行土地开发，兴建收益高的物业。 　　村落建设完全没有纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征。城中村的土地问题是传统体制性因素与现实

7、的政策、管理性因素相互作用的产物。 　　追逐最大经济利益是造成城中村问题的根本驱动力 　　城中村最宝贵的资源是土地，最紧张的资源也是土地。因为土地的紧缺，而房屋出租收益可观，为增加收益，住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成，宅基地违法违章建筑相当集中，村中建筑密度极大，采光通风条件差，大量房屋属违章建筑。 　　随着城中村周边城市的发展，村内土地迅速增值，地价不断上升，而国家目前的土地管理法规及相关政策限制集体土地的买卖，使村内土地隐形市场相当活跃。为追逐利益最大化，一些村民以出租土地为由，转让集体土地使用权；有些人以买