城中村改造中土地资源配置机制探究

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1、城中村改造中土地资源配置机制探究摘要：从本质上看，城中村改造的核心就是围绕城中村所占用土地资源的再配置问题展开的，城中村改造中土地流转配置问题是否能够得到有效解决，决定了城中村改造的成败问题，因而引发学术界的广泛关注和研究。Abstract：Inessence,thecoreofurbanvillagereconstructionlaunchesaroundthereconfigurationproblemoftheoccupiedlandresourcesbytheurbanvillage.Whetherornotthelandallocationproblemcouldbesol

2、vedeffectivelyinthereconstructionofthecityvillage,whichdeterminesthesuccessorfailureofurbanvillagereconstructioninthecity.Soitcausestheextensiveconcernandresearchinacademia.关键词：城中村改造；土地；资源配置Keywords：thereconstruetionofvillageinthecity；land；resourceallocation中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1006-4311(201

3、3)25-0074-021目前城中村改造中土地资源配置存在的问题土地资源配置包括二层涵义，一是配置机制层面的内容，二是土地资源利用在空间上的优化组合。近些年，随着城中村改造的大力推进，也暴露出很多问题。1.1“公共性”界定不明，土地征用混乱在城中村改造中土地资源配置基本上是通过国家对集体土地进行征用，然后出让、转让这一形式。在我国由于欠缺对“公共目的”的界定，商业用途征用是最常见的形式，因此，征用权滥用的现象严重。1.2城中村用地粗放，土地利用效率低从土地利用方式上看，城中村土地是典型的粗放型。我国城中村中有大量的闲置宅基地，还有不少长期处于闲置状态或低效利用状态的企事业单位的用地。

4、由于这些闲置或低效利用的土地的产权关系较模糊，并且缺少相应的制度指导，而被长期搁置。1.3重平面扩张，轻内部挖潜城市发展主要是注重平面扩张、而不太注重内部挖潜的发展模式，导致了城中村用地粗放、基础设施条件较差、土地功能欠缺等不合理的用地现象。1.4城中村中土地隐性市场大量存在1.4.1村集体自主经营用地。指村集体经济组织在其用地上自由经营，特点是从以自主服务为主的农业经济向以城市服务为主的商业服务的转变，而且在不同地段，其企业经营模式也不同，企业经营收益也呈现下降趋势。1.4.2纯出租经营用地。指村集体经济组织直接将土地租给企业单位经营的土地，这种经营方式在发展成熟的城中村中逐步不再

5、采用。1.4.3村集体物业出租用地。指的是村集体经济组织在集体所有土地上，建设各种类型的物业，再将物业出租给企业单位经营的方式。1.4.4村民用地。经营方式主要有自建商铺经营和出租宅基地房两种。2我国城中村改造中土地资源配置不合理的原因2.1土地产权制度我国在《民法通则》、《土地管理法》规定了农村的土地（包括农村宅基地）属农业集体经济组织所有，其成员可以有权使用宅基地。但在实际中并且没有对农村宅基地使用权的责、权、利进行明确界定。2.2原村集体企业用地制度原有的村集体企业受血缘和地缘因素的制约从而影响资源的有效配置，但最根本的原因是村集体企业用地成本低，但村集体企业用地多数是无偿或低

6、价，从而各村可以利用各自的土地办厂。2.3土地收益分配制度目前我国对于城中村集体土地收益分配制度的规定还没有明确，只是各地根据各地情况的实行了按人均分成或人均股份等方式，这些方式虽一定程度上改善了城中村的社会福利，但也助长了村民的懒惰心，同时增加了我国城中村改造的难度，甚至出现了逆城市化现象。2.4土地利用管理制度我国一直欠缺对农村建设用地的管理制度，对于宅基地仅仅限制一户一处或人均定额的控制方式，但缺少对限制宅基地以及流转制定的规定；对于乡镇企业用地缺少用地指标以及用地布局的规定。而城中村用地具有集体和国有的双重特点，目前缺乏专门的管理规定，因此，造成了管理工作中认为因素较多，这样

7、不但容易产生腐败，还使得居民无所适从。3国际上常用的几种城中村改造土地资源配置机制3.1土地征用有关土地征用是指政府部门由于公共目的而强制取得土地，并给与一定补偿的行为，成为各国在城市化中，土地资源配置首要选择的类型。在城市化初期，是城镇用地配置中普遍采用的方式。但是在市场经济发达的国家，使用的却越来越少。3.2规划增值调整增值的价格来源与规划和配套设施的建设，而不来源于土地的自然条件，因此，增值部应都为土地所有者所有，而应主要为政府所得。这种方式在不少国