宏观调控与中国房地产企业发展商业计划可行性报告

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宏观调控与中国房地产企业发展 一、引言为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。1998年～2002年，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面起到了积极的作用。清华大学房地产研究所的研究表明，1998～2002年的五年间，我国城镇住房投资和住房消费占GDP的比重平均分别为5.9%和1.1%（美国同期数据为4.5%和9.8%）。中国人民银行货币政策分析小组指出[1]，“2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。” 住房消费、住房投资占GDP比重中美对比分析（1998～2002年平均值）国家占GDP的比重城市居民住房消费全社会住房投资中国3.0%（调整值）8.4%美国9.8%4.5% 住房消费、住房投资对GDP增长贡献百分点、贡献率中美对比分析（1998～2002年平均值）国家贡献百分点贡献率城市住房消费住房投资城市住房消费全社会住房投资中国0.2%1.0%2.3%17.2%美国0.36%0.17%14.8%5.8% 一、引言房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，又带来了另外一种担心：即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。2004年初，央行研究局课题组《中国房地产发展与金融支持》：报告估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自商业银行信贷，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。 一、引言建设部等6部委2002年8月26日下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房〔2002〕217号）2002年底，中国人民银行严格按照《关于规范住房金融业务的通知》（银发2001－195号文件）对全国进行了房地产信贷检查。中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称“121号文”）2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号，以下简称“18号文”） 一、引言进入2004年以来，国家加大了利用金融政策和土地供应政策调控经济的力度：2003年12月30日，《国家发展改革委、国土资源部、建设部、商务部关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》，发改外资[2003]2343号2004年2月12日，建设部、发展和改革委员会、国土资源部、财政部关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知，（建规[2004]29号）2004年3月30日，《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，（国土资发[2004]71号）2004年4月26日，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2004]13号）2004年4月29日，《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，（国办发明电[2004]20号）2004年6月6日，《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，（国办发[2004]46号） 二、为什么要进行调控？投资热、消费凉，反映总供给和总需求失衡，凸显出经济总量和结构的矛盾，存在着大起大落的危险。投资增幅一度居高不下。在投资高位运行的拉动下，钢铁、水泥、电解铝等行业“高烧不退”，煤电油运供求关系全面绷紧。2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来25年里最低的水平。一些地方政府在行政管理体制和职能上存在越位和错位。片面追求政绩，地方政府大量介入微观经济活动。大量“形象工程”拔地而起，为投资热推波助澜。迫切需要转变政府职能、健全宏观调控体系、推进金融体制改革、加快投资体制改革步伐，约束其投资冲动。高投入、高能耗的经济增长方式，违反了可持续发展的原则2003年我国GDP不到世界的5%，但煤炭消耗约占世界的30%，电力消耗约占世界的13%，钢材消耗量约达25%。粗放式经济增长，使我国的资源环境付出了巨大代价，也给经济的持续发展带来了严峻挑战。迫切需要树立新的发展观，把提高人民物质文化生活水平和健康水平作为出发点和归宿，而不是单纯的经济增长。 二、为什么要进行调控？房地产行业不是调控的重点，但却是受影响很大的行业盲目的开发区、宽马路、大广场建设，占用了大量的土地资源，占用了大量的银行资金，导致金融风险增加；对地方财政投入需求增加，加大了对土地出让速度的需要，导致过量供应商业房地产开发用地，招牌挂方式也难以严格实施；短期内大量供应的开发用地，一方面导致部分土地收益流失，另一方面就是干扰了房地产市场的发展；超前的基础设施建设、房地产开发项目等，加大了对钢铁、水泥等过热行业的刺激。2003年我国用于建筑行业的钢材接近1.5亿吨，约占总产量的55%。 中国房地产资产与GDP的关系资料来源：清华大学房地产研究所，20035.93.72.2 主要城市房地产泡沫相对指数比较 三、宏观调控的主要政策措施金融措施提高银行存款准备金率（至7.5％及以上），减少货币供给；提高房地产开发项目(不包含经济适用房)资本金比例（从20%提高到35%及以上）。“合理控制”房地产业的贷款，各商业银行开始上收信贷审批权；收紧个人住房和按揭贷款、商业房地产抵押贷款，抑制房地产投资炒行为。土地供应政策清理整顿现有各类开发区土地市场治理整顿严格土地管理强化经营性土地使用权出让的“招拍挂”土地占用、土地审批、耕地占补平衡、征用农民集体土地的补偿安置情况控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设 四、宏观调控对房地产市场的影响对房地产市场供给的影响“8.31”大限所引发的“鲤鱼跳龙门”现象，导致当前房地产开发用地供应数量急剧增加，形成了“扁平”式的供给形态；融资环境（开发贷款、按揭贷款）的约束，导致大量获取土地使用权的项目难以进行后续开发；股权转让形式进行房地产开发项目转让的个案大量增加；商品房竣工面积增长速度放缓。 五、宏观调控对房地产市场的影响对房地产市场需求的影响出现了许多人不理解的现象商品房销售面积在近2年的时间内一直超出商品房竣工面积；房地产价格出现了加速增长的趋势。土地供应政策的调整，刺激了消费者的当前购买行为潜在土地供应减少，形成了对商品房价格会进一步上涨的预期；土地成本上升，导致供给者价格进一步上升。金融政策的调整，对消费者或购房投资者购买能力的影响有限商业银行对发放个人住房抵押贷款热情不减；84％的购买者为首次购房（国家统计局在2003年对3000家大型房地产企业进行统计发现，大约有16.1%属于购买第二套或者更多的投资性客户）；缺乏其他投资渠道的情况下，许多小额投资者将住宅、商业铺面房当作重要的投资工具，且商业铺面房往往是房地产投资和家庭成员就业相结合。 四、宏观调控对房地产市场的影响对当前形势进行正确判断的困难：“过热”与“泡沫”混为一谈；对“空置”和“空置率”的中国特色；对“房价”是高还是低难有定论人人都有适当的住房不等于人人都应该买得起住房；盲目追求高住房自有化率，忽视租赁市场的客观存在；没有住房投资者，哪儿来的住房租赁市场？对到底是什么因素（体制、政策、主体行为等）影响着房地产市场缺乏准确判断）？方向不明，何以调控？又如何评价调控的效果？ 四、房地产企业应该采取的策略房地产企业制定发展战略时应考虑的问题快速增长阶段即将结束，开始加入缓慢增长阶段高风险投资者在房地产投资与房地产资本市场上逐渐减少开发贷款和抵押贷款条件的日趋严格，使用高财务杠杆进行房地产投资越来越困难公开信息资源可获得性提高、房地产上市公司增加等提高了市场透明度和运行效率房地产资本市场分配资源的作用提高，降低了未来供求失衡的风险房地产开发活动不再仅由业主、开发商或投资者的扩张性经营战略驱动，而是主要由需求和人口的变化驱动市场焦点将不再是笼统的（任何事情、任何地点），而是更加具体（有利可图的缺口） 四、房地产企业应该采取的策略房地产企业制定发展战略时应考虑的问题从独立经营关系到战略联盟产品和服务从无个性、无差异，向差异化和品牌化转变公司战略从关系操作和位置，向关注使用者、甚至使用者的客户的方向转变运行目标从市场驱动向客户关系驱动转变公司运行环境从“砖瓦灰沙石”向虚拟转变服务业本身从“代理”向“顾问”转变个人企业家成为团队成员或团队的领导者 四、房地产企业应该采取的策略专业化与职业化房地产开发企业的专业化商业房地产（购物中心、写字楼、酒店等）居住房地产（普通住宅、别墅、公寓）R&D房地产（工业写字楼）各种特殊类型房地产（高尔夫球、旅游房地产等） 四、房地产企业应该采取的策略专业化与职业化房地产开发商的职业化中国目前的开发商，是融投资者、开发商、营销商、物业管理经理等职能于一身的。在国际房地产市场上，开发商已经开始成为一种专门的职业，成为收取佣金的开发商（feedeveloper）。开发商就像专业顾问一样，收取佣金，项目如果很成功或按期交付使用，他们还可以获得奖金，开发商不承担财务风险。 四、房地产企业应该采取的策略专业化与职业化房地产开发商的职业化在房地产金融市场发育后，开发一个项目所需要的主要资本金、短期和长期融资，均可以来自金融机构或投资管理机构;营销的责任由专门的物业代理机构承担;物业管理与资产管理的责任由房地产物业资产管理公司完成。开发商主要的任务是发现市场机会、构思市场需要的房地产产品、组合使用各种资源、协调商业利益与公众利益和政府目标之间的关系。 四、房地产企业应该采取的策略开发商→开发建设长期投资者→自用或经营合资合作信托基金企业上市机构投资者债券商业银行房地产抵押债券国外投资人寿保险退休基金其他机构投资者权益融资资本市场工具资本市场工具权益融资资本市场工具债务融资债务融资资本市场工具与资本市场的结合 “真实”世界金融世界空间（使用）市场、物业（交易）市场和资本市场的综合地方、区域和全国经济状况空间需求开发建设成本空间市场物业市场资本市场供应NOI风险估计预计现金流(NOI)无风险回报计划需求的风险报酬(投资者市场)所得税法决定物业特定折现率决定价值和资本化率空间市场均衡面积出租率SD决定开发建设的可行性(开发价值>开发建设成本?) 四、房地产企业应该采取的策略从房地产开发为主向开发、资产管理并重的转变从2000年前50名的全球上市房地产开发公司（70%以上的业务收入来自房地产开发）的数据分析，其平均资产规模仅为26.14亿美元，而最大房地产开发商的总资产是排在第50位的房地产开发公司的90多倍。中国深圳万科集团以7.4亿美元的资产和10.23亿美元的市值，就在这个名单上排到了第16位。国际上许多大型房地产企业，大多把房地产资产的投资、拥有、经营作为其主营业务，其参与的房地产开发，有很大比例是作为长期投资自己拥有、进行资产经营。 四、房地产企业应该采取的策略重视品牌建设原因主要有以下3点：房地产市场、房地产企业间深层次竞争加剧房地产产品差别的逐渐缩小消费者对知名品牌的日益重视消费者对同一品牌的不同参与度 世界与中国：城市化水平的过去与未来据预测，到2020年，中国的城市化水平要从2001年的37.6％提高到53.4％，城镇人口从2001年的4.8亿人增加到2020年的7.6亿人，即19年内城镇人口净增加2.8亿人。每年需要新建住宅建筑面积5.4亿平方米，而2002年全国新竣工商品住宅建筑面积只有2.66亿平方米。 谢谢大家！欢迎提问?