产权式公寓酒店的经营管理

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1、产权式公寓酒店的经营管理公寓式酒店作为酒店业的一个创新品种，是近几年在我国出现的新事物。但无论是酒店行业，还是房地产行业对它并不感到陌生，因为它与国内在90年代中期出现的酒店式公寓在产品设计、服务模式和功能配套等方面都极其相似，二者只有从经营角度上分析才能区别。酒店式公寓面向的是长期租赁客户，而公寓式酒店主要是针对中短期旅游者市场。近几年，随着酒店式公寓的长期租赁客户的租金不断下降，一些拥有整体产权的酒店式公寓开始提出了以按天到按月为短期租赁的酒店经营模式。这种经营方式的演变，实际上就是国外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的经营模式。虽然目前酒店式公寓楼很多，但在此之

2、前，酒店式公寓楼盘大都将每个单元出售给个体购房者，购房者拥有产权，或自住或对外出租，因此，能按照以公寓式酒店方式经营的酒店式公寓楼并不多。如此可见，从市场供求关系来看，国内公寓式酒店的市场前景极其广阔。随着中国加入WTO，北京申奥和上海申办世博会的成功，预计未来国内主要大中城市的商务和度假旅游市场将大幅增长，房地产开发商也适时机地推出了产权式公寓酒店品种。鉴于国内酒店业和房地产行业对产权式公寓酒店其独特的经营模式比较陌生，本文将从酒店经营管理的角度通过对国外公寓式酒店（ExtendedStayHotel）的市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面加以分析，并结合国内旅游和

3、酒店业的发展现状和趋势，运用SWOT分析方法对国内产权式公寓酒店的目标市场定位、产品设计（包括服务和配套）和经营管理等方面作尝试性的探讨。一．国外公寓式酒店(Extended–Stayhotel)的经营模式按照字面上翻译ExtendedStay的意思是指相对较长时间的逗留。ExtendedStayHotel是美国酒店业在20世纪80年代的创新品种，与传统酒店比较，ExtendedStayHotel的产品特征是：拥有居家的格局和良好的居住功能，客房包括：客厅、卧室、厨房和卫生间，并配有全套的家具电器。由于其客房特征类似公寓房，因此国内把它称为公寓式酒店或延时酒店。1．目标市场在美国，E

4、xtendedStayHotel的目标市场主要是针对在某地需逗留较长时间的旅游者（一般在一周以上）。比如：万豪公寓式酒店（MarriottExecutiveApartmentsExtendedStay）的客人平均居住的时间是十天左右。典型的客户群包括：因工作调动需在所在地解决临时过度住所的公司高级职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的旅游和商务客人、家庭旅游者、律师、工程技术人员等。在该类酒店出现之前，此类客人一般都只能选择传统酒店。2．美国公寓式酒店(ExtendedStayHotel)的产品设计美国的ExtendedStayAmerica,Inc(ESA)成立

5、于1995年，是美国历史上拥有酒店物业最多，并在自我经营管理公司中发展速度最快的公寓式酒店管理公司，同时，也是世界上第三大拥有酒店物业和自我经营管理的酒店连锁公司。该公司属下拥有三个ExtendedStayHotel的品牌,分别是StudioPlusDeluxeStudios(高档)、ExtendedstayAmericaEfficiencyStudios(中档)和CrosslandEconomyStudios(经济型)。该公司在全美42个洲管理经营468家ExtendedStayHotel，其公寓式酒店产品是全球最有代表性的。（1）客房设施Queen-sizebed或King-si

6、zebed，斜躺椅，有线电视，因特网接口。每个房间有独立的厨房，包括冰箱、微波炉、咖啡机、厨房器具和餐具等。（2）服务酒店为客人提供24小时投币洗衣机和自动售货机服务。每周打扫房间一次，调换洗涤毛巾两次。（3）配套该公司不同品牌的酒店，其房间的大小和酒店提供的服务功能也有所不同，如StudioPlusDeluxeStudios品牌的起居室有450平方英尺，酒店的配套设施包括健身房、游泳池或SPA。而CrosslandEconomyStudios品牌主要是为追求舒适、经济的客人而设计的。(4)收费方式以StudioPlusDeluxeStudios为例，每天计价是59美元，每周计价是2

7、99美元。其原则是居住时间越长价格越便宜。3．国外ExtendedStayHotels品牌在中国目前，在国内按照ExtendedStayHotels设计和经营的酒店主要有如下几家：（1）雅诗阁(Ascott)雅诗阁是一家全球排名第二，总部设在新加坡，专营公寓式酒店的集团。其名下有三个著名品牌：TheAscott（雅诗阁）、Somerset（盛捷）和TheHeritage（度假村品牌）。目前，该集团在北京和上海各拥有一家TheAscott（雅诗阁）品牌；有五