产权式酒店与酒店式公寓

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1、2006-08-07 

2、 产权式酒店与酒店式公寓   二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。休闲VS商务    从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获

3、得酒店赠送的一定期限的免费入住权。    酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。    其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。高端产品正流行    相对而言，北京的产

4、权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。    而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考

5、究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。 典型项目产权式酒店    第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发，每年6%的现金收益和2.3%的代金卡，到目前已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主，并被确定为国际金融论坛永久会址。    中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街，每个投资单位为6万元，投资期限为2年，每年8％的租金回报和每年3天的免费入住期，两年

6、后保证转售。该酒店的门市价将定在280至380元／日之间,以商务客房为主，共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天20万人次的全球客户资源。    月亮城堡：位于京东北关环岛东南侧，拥有私家林阴大道、数千株原生树木。占地70万平方米的社区内，仅建10万平方米住宅，却拥有6万平方米会所，其中MOONRIVERClub专属会所入会费约4万美元，业主可享用京城最奢华的7000平方米SPA、近20米深全透明室内潜水区及近20米高室内瀑布攀岩等设施。酒店式公寓    银泰中心：银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑，包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦

7、府，东西两栋智能5A甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高249.9米，为长安街沿线最高的建筑。其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部47至54层，仅为28位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专属服务。    晶都国际：位于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关村电子科技园。HoterPark包括456套四星级标准客房，以50平方米左右酒店格局设计，以酒店标准来全面经营。另有444套自主式投资行政套房，106平方米左右舒适两居,满足高端人士的星级服务需求。金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士或行政或观光访友者提供服务。投资小贴士1、经营前景。投

8、资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。2、品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几