现代广场商住项目可行性研究报告

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1、目录第一章概论第二章项目市场分析第三章项目市场定位及销售预测第四章项目的工程技术方案第五章项目管理与建设进度计划第六章项目招商方案第七章投资估算和资金筹措第八章效益分析第九章项目风险及防范措施第十章结论及建议附件一项目目标市场定位附件二定价模型第一章概论一、项目名称：XX现代广场项目二、项目地点：位于**市**区建设广场西南角1、项目东面：临主干道南京路2、项目南面：靠城市主干道长江路3、工程西面：西接南山小区4、项目北面：临桂花一村住宅小区三、区域特点：1、自然条件：场地北高南低，高差约二十余米，地块西北部有一较大面积原始生态山林，植被茂盛，品种繁多，地

2、表具有丰富的自然景观条件，树木郁郁葱葱，是该区域难得的一块绿地。2、商业价值：地块三面临街，地处该区之交通要塞——建设广场，南来北往的各地商贾云集，商业价值较高。3、交通条件：项目用地规划主入口临南京路，周边有多个公交车站，长途汽车站也近在咫尺，长江路与南京路纵横交错，南北东西交通条件均极为发达。四、建设规模：项目总占地面积41302.20m2（61.95亩），总建筑面积94765.79㎡，该项目建设分三期进行：1、一期工程：包括现代商业广场，首层建筑面积11783.98m2，总建筑面积50625.48m2，共5层高，一、二层层高为5m，三层高4.8m，四

3、五层为4.5m。2、二期工程：包括锦绣花园和青少年活动中心二部分①、锦绣花园为住宅楼，总建筑面积为20385.48m2，分为两栋。一栋26层，一栋12层，首层为架空层，设作停车位。②、青少年活动中心为6层，局部5层，一二层层高3.9m，三四层层高为3.5m，建筑面积为6675.89m2。3、三期工程：为青少年科普综合大楼，建筑面积为12000.00m2。现代广场建设规模用途层数建筑面积（㎡）备注第一期工程55704.42㎡1现代商业广场商场主体5层局部7层51042.67㎡2地下车库车库1层4661.75㎡车位105个第二期工程27061.371青少年活动

4、中心科教6层6675.89㎡2锦绣花园住宅高层26层20385.48㎡小高层12层第三期工程科教12000.00㎡总计94765.79五、可行性研究范围：本可研只对第一期工程和第二期工程进行分析。第三期工程未列入本可研范围。六、项目估算总投资额：人民币20718.24万元，其中土地费用2604万元，工程费用14716.78万元，电梯设备费750万元，相关报建费用1136.56万元，其他费用775.06万元，不可预见费用735.84万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡41302.202总建筑面积㎡94765.793建筑密度%28．5

5、3％4容积率2.285总投资额万元20718.246销售收入万元29896.047销售税金及附加万元1644.288所得税万元21409净利润万元4344.8410投资利润率%20.97%11投资利税率%39.24%12建设期年2第二章项目市场分析一、XX市经济发展趋势分析1、国民经济社会发展计划、和总体规划《XX市城市总体规划（2001--2020）》于2003年9月5日通过XX省级评审。该规划将XX市城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、

6、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等11个方面做出详细规划。到2005年，实现对现有城镇体系格局的初步调整；到2010年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。2020年，形成完整的市域城镇体系。2005年城市化水平达到42%，2010年达到50%，2020年达到60%。2、项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地的XX区，将形成以长江路为主轴的两翼枝状发展结构；建设向阳路、新星路、东环北路和北环路，并加强片区的次干路、支路网建设；在向阳广场即长江路两厢，按城市次中心规模形成组团中心，增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二、XX市房地产发展概况1、房

7、地产市场需求情况从2003年下半年房交会期间的商品住宅与商业地产的成交情况，结合2004年上半年的房地产行业的变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况的变化情况。(1)商品住宅开发情况分析2004年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较2003年同期增长9.7％；2004年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较2003年同期减少9.4％。(2)商品住宅销售情况分析2004年首季，商品住宅销售额16572万元，相较2003年同期上涨9.9％；2004年首季，商品住宅销售面积平方米，相较2003年同期下降0.2％。2、未来几年发展趋势近6年，XX市房地产一直

8、保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，