高纬环球-成都西南物流商业中心项目商业策划.pptx

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1、西南物流商业中心项目，成都2008-11-05汇报要点此次汇报将主要解决以下问题：问题一：本项目所在地区是否能做大型商业？问题二：商业能做多大规模？问题三：具体商业定位是什么？问题四：租金水平预测对本项目的可实现性？问题五：综合体非商业部分的功能定位是什么？问题六：财务测算1研究思路与方法问题1：本项目所在地区是否能做大型商业？我们将通过以下研究，找出本项目所在地区是否具备开发商业的空间和容量。消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件2消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件3会展商圈金沙光华商圈春熙路商圈东二环商圈盐市口商圈骡马市和西大街商圈南二环商圈本

2、项目成熟商圈区域型商圈市场空缺商业开发空间：从现有商圈分布可以看出，成都的春熙路、盐市口和骡马市三大商圈主要分布在一环线内；从分布空间可以看出，本项目所在的西南部地区尚未形成商业氛围，缺乏核心商业，且地区主要以住宅项目为主，居住人口众多，具备发展成为辐射区域的区域型综合商业的发展空间；成都主要商圈分布图4未来发展趋势：成熟商圈的百货走中高端精品路线：从近两年各个商圈的发展来看，中高端时尚类百货是城区商业发展的重点之一；购物中心发展成为趋势：不论市级商圈还是区域性商圈，我们都能看到购物中心的数量和规模在逐渐增加，区别于百货等传统商业新商业模式将会越来越多在市场上出现；连锁超市影响区域商业中心布

3、局：从目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型连锁超市等专业店进驻加速各个区域商圈的形成，并占据区域商业核心位置，满足区域居民便利和日常消费需求；项目所在地区具有商业市场空间，尤其是本项目所在地区不存在大型商业项目购物中心已成为发展趋势在非传统商业区的商业在规模上要求要足够大，才能保证足够的聚客力5消费者研究竞争情况零售商需求市场空间及未来发展趋势地块条件研究目的：针对全市范围内，商业建筑面积在8万平方米以上的大型商业、区域范围内建筑面积在5万平方米以上的商业项目进行研究，以分析本项目的市场发展空间和潜在竞争情况。6全市范围内商业建筑面积在8万平方米以上的未来供应情况及竞争分析71234本项目

4、建筑面积在8万平方米以上的商业项目-现有天府汇城购物中心新城市广场SM城市广场成都万达商业广场8项目名称开业时间建筑面积（平方米）商业类型项目描述直接竞争1.天府汇城购物中心2003170,000购物中心与本项目区位不同无2.新城市广场2005100,000购物中心位于相对成熟的商业区内无3.SM城市广场2006170,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无4.成都万达商业广场2008150,000购物中心区位不同，主要以服务周边家庭为主无从位置来看，现有大型商业项目主要位于二环路沿线地区，且主要位于城区的东侧和南侧，道路和交通条件较好；从商业类型来看，均为购物中心类型，业态较为丰

5、富，主力店包括百货公司和超市；业态较为丰富，除主力店外，还包括多个餐饮、娱乐、时尚专卖店，个人护理等；从开业时间来看，天府汇城购物中心是成都最早的大型购物中心项目，所在地区是全市商务相对集中和中高档住宅集中区域，因其优越的位置和便利交通，以及周边大量中高档住宅和商务人群，其经营一直保持着较为良好的势头；SM城市广场和万达商业广场均位于二环沿线的住宅集中区域，它们的开发是随着地区大量新增住宅的开发而形成，商业体量较大，但由于目前周边住宅的入住率不高，且项目在业态和品牌安排方面以及设计等方面缺乏特色，目前经营情况一般；SM广场由于在规划和招商工作方面存在一定问题致使目前项目经营情况相对更差；通过

6、对现有大型商业的供应来看，虽然均为购物中心定位，但在业态丰富度、内外部设计、品牌引进，运营管理等多方面均有一定不足，这也是本项目应该引以为鉴的地方；现有四个大型商业多数以服务项目周边居住人群为主，从位置和辐射方位来看不足以对本项目形成直接竞争；9143628791011121314151617185本项目19建筑面积在8万平方米以上的商业项目–未来10项目名称开业时间商业面积商业类型建设及招商情况项目概况直接竞争1.群光广场2010110,600购物中心建设中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源无2.国金天地2011150,000购物中心停工中/未招商成熟商业区/定位高端/品牌资源/规模大

7、无3.成都国际商城2011126,145购物中心未动工/未招商成熟商业区/高端百货/体量大无4.人民商场二期2010108,000购物中心建设中/未招商成熟商业区/老品牌优势/中高档无5.富力.天汇MALL2009180,000购物中心改造中/招商中成熟商业区/烂尾项目，形象差无6.同辉商业广场二期未定80,000购物中心未动工/招商中品牌资源/规模较大且距项目近/资金有问题有7.财富又一城201180,00