成都五块石商业中心项目策划书

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1、五块石商业中心项目策划书（建议案）成都天地同堂广告策划有限责任公司前言2004年2月19日收到贵公司的《广告代理服务项目招标书》后，立即组建“五块石商业中心项目服务小组”对项目进行了分析研究。经过多次讨论，草拟以下《五块石商业中心项目策划书》。策划书主体分为三大部分，我们卖什么？——卖给谁？——怎么卖？前两个部分让我们共同去了解市场、了解产品、剖析出产品与其他产品的差异性，产品会在今后的销售中出现的瓶颈，第三部分就是如何解决这些问题提出的一些建议。层层深入，阐述我们的观点与操作方案。请见谅，这份《五块石商业中心策划书》是在无正规的《市场调研报告》作为科学依据基础下草拟的，只是

2、展示公司的能力，以及对市场、项目的初步理解，有所偏颇待以后进一步修正。第一部分、我们的产品第一部分、我们的产品A、项目基本的情况B、市场情况C、产品的情况D、小结A、项目基本的情况成都【五块石商业中心】项目，位于城北五块石蓉北商贸大道旁，占地约75亩，合5万平米，建筑面积约8万平米。目前项目经营定位为家居类生活用品，是一个立足成都，面向西南，批零兼营的一站式购物型“家居生活用品超级市场”。我们把产品进行分析：1、她是一个成都商业地产。2、她位于北门商圈的五块石区域。3、她是一个批零兼营的专业市场4、她卖的是“家居生活用品”。通过以上总结的四个方面的特点，我们深入了解这几个方面

3、的市场情况。第一部分、我们的产品一、成都商业地产现状1、投资增势强劲，空置面积偏高。表（1）2002年全年与2003年（1—10月）商业用房同比增幅比较图第一部分、我们的产品B、市场情况第一部分、我们的产品B、市场情况一、成都商业地产现状2、城南商业用房供给旺盛，城北需略大于供。表（2）2003年1—11月市区各方位商业用房供求状况（单位：万平米）第一部分、我们的产品B、市场情况一、成都商业地产现状3、商业用房的供应主要集中在2—3环内环以内内环至一环一至二环二至三环三环外商业用房供给11.6410.7913.5451.532.08销售11.625.1314.1935.031

4、.83表（3）2003年1—11月成都市各环域商业用放供求状况（单位：万平米）内环至一环和二至三环的商业用房供大于求。商业用房的供应主要集中在2-3环，共有51.53万平米面市，同比增长一倍左右，销售了35.03万平米，还有近16万平米有待2004年进一步消化。第一部分、我们的产品B、市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状1、北门商圈的现状图（1）北门商圈构成图第一部分、我们的产品B、市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状2、五块石区域的环境。区域简介目前存在的问题交通发达配套情况整体形象差、购物环境差。配套设施落后。媒体对该地区宣传力度不够。市场缺乏强有力的管理。第一部分、

5、我们的产品B、市场情况二、北门商圈及五块石区域的现状3、五块石区域的发展政府的规划按照政府2004年规划，将重新调整五块石区域的商品交易市场布局和市场结构，大力发展与建立“现代药品配送中心”相配套的餐饮、旅店、金融、仓储、货运等相关服务业，在本区域建西部最大的药品流通中心；加大环境整治力度，重新规划建设商贸大道，尽快打通五块石区域的区间通道，合理疏导人流、车流、物留；加大社会治安综合整治力度，改善治安环境；借沙河改造契机，美化五块石区域周边环境。功能规划五块石区域的城市功能主要为商贸，但又另外有居住、休闲两大功能，按照规划，将五块石区域建设成西部乃至全国规模最大、市场次序规范

6、、质量有保证、流通功能完善、管理现代化、交易国际化集“物流、人流、信息流、资金流”于一体的医药流通中心。建成后五块石区域将成为以医药流通中心市场为主，五块石电子电器市场、西南酒店用品中心、粮油市场、大西南茶叶批发市场、货运市场、轻纺城等若干小的专业市场为辅，集市场商贸、物流、仓储、金融、商住、餐饮、酒店、娱乐、卫生、文化、休闲于一体的黄金商圈。第一部分、我们的产品B、市场情况二、五块石区域内的专业市场的现状及发展趋势1、专业市场的现状2、专业市场的发展趋势专业市场正日趋规范化，布局日趋合理化，规模也越来越大，经营由过去的各自为战转向规模经营，吸引更多的人气，增添更多的商气。四

7、川大学经济学院教授吴丰在点评“蓝光·金荷花国际时装城”总结的新型批发市场应该是：以现代MALL式建筑应用于批发市场，集整合批发、零售、展示、配送、电子商务、仓储、货运为一体的批发商业物业。第一部分、我们的产品B、市场情况四、经营“家居生活用品”可类比专业市场的现状第一部分、我们的产品B、市场情况四、经营“家居生活用品”可类比专业市场的现状1、抢滩、圈地运动2、北门饰饰材中转基地3、商机下的洗牌运动4、“一站式”消费、服务成为发展趋势在老百姓的意识上成都市依然没有大而全的家居类生活用品的专业市场，一个新家