中规院深圳分院福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究汇报.pptx

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1、福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究汇报初稿委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能

2、最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能提升地块区域形象经济平衡客户问题项目整体功能定位项目功能比例分配项目容积率确定项目经济测算开发模式研究技术思路项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位项目整体功能比例分配确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能

3、比例整体功能比例验证容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济测算确定容积率确定核心位置核－框理论项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位CBD内峰值地价与物业承租能力模型可从峰值物业租金大致判断峰值地价点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业1234峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论成熟CBD存在峰值地价点峰值

4、地价点所在区域成为CBD核临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成熟CBD功能结构A区——专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市

5、。通常沿街道分布。B区——次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区——商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区——娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值。E区——公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区——居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。地块在中心区的功能地位地铁地铁商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成—C区会展中心将带动会展经济中心区居住物

6、业大量存在，已经形成居住区，中心区周边已形成—F区—A区：—B区：—C区：—D区：—E区：—F区：公共管理及办公机构区已经形成—E区城市购物中心规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但需要经受市场和时间考验—A区项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位地块可能承担的功能结构A区——专业零售区。难以形成，区位条件和政策条件不利，同时必须面对与中心区购物公园的同业态竞争。B区——次级零售区。可能形成，区位条件满足，但不利于地块形象提升和实现对地块

7、最大价值。C区——商务办公区。难以形成，由于西侧商务区形成，已开始产生集聚；本地块周边商务氛围不理想。D区——娱乐、旅馆及临时居住区。可能形成，中心区尚未形成此功能块，且地块有形成D区的良好条件。E区——公共管理及办公机构区。难以形成。中心区北区已规划建设成为城市行政、文化中心。F区——居家住宅区。可能形成，但必须面对中心区大量居住物业的竞争，而且大量的居住物业也无益于地块形象提升。地块可能承担的功能结构难以形成可能形成B区——次级零售区。D区——娱乐、临时居住区。F区——居家住宅区。A区——专业零售区。C区——商务办公区。E区—

8、—公共管理及办公机构区。×√项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位从市场角度验证项目地块的功能定位1、纯居住物业2、临时居所物业3、商业娱乐物业4、办公物业1.