岗厦河园片区改造项目经济测算分析

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1、关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价——岗厦项目5.8容积率下评估机构：深圳世联地产顾问公司评估时间：2007年1月版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表-4-2测算假设及不确定性因素评价-6-2.1测算假设评价-6-2.2不确定性因素评价-7-2.3可能影响项目收益的因素分析的评价-8-3项目开发计划说明的评价-9-4项目成本测算评价-10-4.1项目建安成

2、本的测算评价-10-4.2项目其他投资项目的测算评价-14-4.2.1前期费用评价-14-4.2.2管理费用评价-14-4.2.3营销费用评价-15-4.2.4房屋公用设施专用基金评价-16-4.3经营税金（指营业税及附加）评价-16-4.4土地增值税评价-16-4.5关于税收的补充说明的评价-16-5各类型物业销售价格确定-18-5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-18-5.1.1市场风险预估评价-18-5.1.2岗厦各物业价格预测评价-18-5.1.2.1写字楼价格预测评价-18-5.1.2.2公寓价格预测评价-19-5.1.2.3商业价格预测

3、评价-19-5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-19-5.2.1写字楼物业价格预测-20-5.2.1.1中心区写字楼市场动态-20-5.2.1.2三级市场情况-20-5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：-22-5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测-24-5.2.2项目商业物业销售价格预测-24-5.2.2.1中心区商业物业概况-24-5.2.2.2相关商业物业介绍-25-5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：-26-5.2.3商务公寓物业销售价格预测-27-5.2.3.1区域商务公寓物业概况-27-5.2.3.2区域

4、相关案例概况-27-5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：-27-5.2.4各类型销售价格预测方案295.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析296对测算过程相关分项调整的说明306.1有关不可预见费306.2有关建设单位管理费306.3有关管理费306.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费307经济测算结果分析与综合评价32关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表序号分项名称原报告测算方式世联调整的相关参数浮动范围世联评价1成本1.1土地出让最高使用年限各种物业

5、均为70年；无浮动范围公寓用地土地出让最高年限采用70年，写字楼用地最高土地出让年限采用50年，商业用地地出让最高年限采用40年(按国家相关政策）;1.2管理费计算基础为建安成本无浮动范围计算基础为土地成本、前期费用和建安成本之和;1.3不可预见费不可预见费包含在建安成本中；无浮动范围将不可预见费调整到总投资构成表中统计；1.4建设单位管理费包含在前期费用中；无浮动范围在管理费的统计中已包含了建设单位管理费，在前期费用中属多余项，不应纳入前期费用的统计中；1.5施工图技术审查费计算基础为设计费无浮动范围计算基础为勘察设计费1.6施工图预算编制费及竣工图编制费计

6、算基础为设计费无浮动范围计算基础为勘察设计费2销售价格2.1公寓销售价格16000元/m216000元/m2~~17000元/m2原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势；2.2写字楼销售价格17000元/m218000元/m2~~19500元/m2根据市场发展的趋势，原报告预测的写字楼销售价格略偏低于项目所在区域正常的市场写字楼价格；2.3地上商业物业销售价格25700元/m225700元/m2~~26000元/m2原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符；2.4地下商业物业销售价格25000元/m225000元/m2~~25500元/m2原报告预

7、测的地下商业销售价格符合市场发展的趋势；3项目资金缺口比较金地测算的资金缺口世联测算的资金缺口合理范围17.21亿元　15.01亿元---18.01亿元4世联对原报告的简要总体评价根据对相关成本分项的调整以及预测的浮动销售价格,我司对该项目重新进行了经济测算。金地公司测算的项目资金缺口为17.21亿元，该资金缺口处于本次测算的项目资金缺口合理范围之内。1测算假设及不确定性因素评价1.1测算假设评价A：金地报告分析过程n假设地价按旧改政策缴纳，按容积率2.0以下全免，2.0~4.5交20％，容积率4.5以上全交计算；n股份公司提出方案，划出1万平米土地股份公司自

8、行建设；n集体物业全部返还集中商业；n