岗厦河园片区改造项目经济测算分析[34页]

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1、封面作者：ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途-32-/39关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价——岗厦项目5.8容积率下评估机构：深圳世联地产顾问公司评估时间：2007年1月版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。-32-/39目录文档来自于网络搜索1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表-4-文档来自于网络搜索2测算假设及不确定性因素评价-6-文档来自于网络搜索2.1测算假设评价-6-文档来自于网络搜索2.2不确定性因素

2、评价-7-文档来自于网络搜索2.3可能影响项目收益的因素分析的评价-8-文档来自于网络搜索3项目开发计划说明的评价-9-文档来自于网络搜索4项目成本测算评价-10-文档来自于网络搜索4.1项目建安成本的测算评价-10-文档来自于网络搜索4.2项目其他投资项目的测算评价-14-文档来自于网络搜索4.2.1前期费用评价-14-文档来自于网络搜索4.2.2管理费用评价-14-文档来自于网络搜索4.2.3营销费用评价-15-文档来自于网络搜索4.2.4房屋公用设施专用基金评价-16-文档来自于网络搜索4.3经营税金（指营业税及附加）评价-16-文档来自于网络搜索4.4土地增值税评价-16-文档来

3、自于网络搜索4.5关于税收的补充说明的评价-16-文档来自于网络搜索5各类型物业销售价格确定-18-文档来自于网络搜索5.1基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价-18-文档来自于网络搜索5.1.1市场风险预估评价-18-文档来自于网络搜索5.1.2岗厦各物业价格预测评价-18-文档来自于网络搜索5.1.2.1写字楼价格预测评价-18-文档来自于网络搜索5.1.2.2公寓价格预测评价-19-文档来自于网络搜索5.1.2.3商业价格预测评价-19-文档来自于网络搜索5.2基于本报告测算时点的物业销售价格预测-19-文档来自于网络搜索5.2.1写字楼物业价格预测-20-文档来自于网络搜索5

4、.2.1.1中心区写字楼市场动态-20-文档来自于网络搜索5.2.1.2三级市场情况-20-文档来自于网络搜索5.2.1.3对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页：-22-文档来自于网络搜索5.2.1.4项目销售期写字楼销售价格预测-24-文档来自于网络搜索5.2.2项目商业物业销售价格预测-24-文档来自于网络搜索5.2.2.1中心区商业物业概况-24-文档来自于网络搜索5.2.2.2相关商业物业介绍-25-文档来自于网络搜索5.2.2.3对本项目商业物业的销售价格预测如下：-26-文档来自于网络搜索-32-/395.2.3商务公寓物业销售价格预测-27-文档来自于网络搜索5.2.3.

5、1区域商务公寓物业概况-27-文档来自于网络搜索5.2.3.2区域相关案例概况-27-文档来自于网络搜索5.2.3.3对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页：-27-文档来自于网络搜索5.2.4各类型销售价格预测方案29文档来自于网络搜索5.2.5项目住宅全部返还村民，未进行价格分析29文档来自于网络搜索6对测算过程相关分项调整的说明30文档来自于网络搜索6.1有关不可预见费30文档来自于网络搜索6.2有关建设单位管理费30文档来自于网络搜索6.3有关管理费30文档来自于网络搜索6.4有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费30文档来自于网络搜索7经济测算结果分析与综合评价

6、32文档来自于网络搜索-32-/39关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表序号分项名称原报告测算方式世联调整的相关参数浮动范围世联评价1成本1.1土地出让最高使用年限各种物业均为70年；无浮动范围公寓用地土地出让最高年限采用70年，写字楼用地最高土地出让年限采用50年，商业用地地出让最高年限采用40年(按国家相关政策）;1.2管理费计算基础为建安成本无浮动范围计算基础为土地成本、前期费用和建安成本之和;1.3不可预见费不可预见费包含在建安成本中；无浮动范围将不可预见费调整到总投资构成表中统计；1.4建设单位管理费包含在前期费用中；

7、无浮动范围在管理费的统计中已包含了建设单位管理费，在前期费用中属多余项，不应纳入前期费用的统计中；无浮动范围计算基础为勘察设计费-32-/391.5施工图技术审查费计算基础为设计费1.6施工图预算编制费及竣工图编制费计算基础为设计费无浮动范围计算基础为勘察设计费2销售价格2.1公寓销售价格16000元/m216000元/m2~~17000元/m2原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势；2.2写字楼销售价格17000元/m2180