滨江花园小区物业管理项目

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1、滨江花园小区物业管理项目（资格后审）招标文件招标人：海门经济技术开发区謇公湖办事处代理机构：江苏本源工程项目管理有限公司编制日期：2016年4月21日26第一部分招标项目需求第一章物业管理内容（本部分内容最终以该小区实际交付内容为准）一、物业管理招标范围：滨江花园小区南至商业楼前东西向港广场道路南侧（苏州路绿化带北侧），西至5.1期西侧围墙，西北至5.2期在建项目东侧临时围墙，北至东西向小河，东北至嫩江路西侧围墙，东至商业楼砼场地外侧。二、主要内容：1、总建筑面积：约284225平方米，共58栋住宅（共156个楼道），5栋商业楼，其中多层住宅面积约：251919平方米，商

2、业建筑面积约：25431平方米，公厕面积约：85平方米，门卫面积约：30平方米；2、绿化面积约：37550m2；小区绿化养护：5.1期绿化（5662㎡）养护期至2017.1.9；3.4期绿化（18556㎡）至2016.7.16；一、二期绿化（12030㎡）养护期已结束（除草坪）；一、二期草坪绿化（12030㎡）养护期至2016.6.30。3、场地面积约：57599m2；4、道路面积约：25359m2；5、物业配套设施统计：（1）门卫值班室1个（2）路灯69盏（3）小区公厕一处约85㎡（4）小区内休闲场地1处。（5）路灯控制箱两个。第二章物业管理服务总体要求一、物业公司工作

3、人员要求身体健康，工作认真负责，对小区日常工作事项能作出及时正确反应，能正确使用消防器材，定期进行安全防范学习，仪容仪表端庄整洁。二、26中标方按合同规定及物业管理目标任务，合理配置工作人员，上报业主取得同意后，保持物业管理队伍基本稳定，不得擅自减少，确保小区正常运行。小区物业管理经理有物业管理员上岗证，服务人员取得物业管理从业资格证书或上岗证。周一至周日在服务处8小时业务接待。员工因病事假而缺勤，应主动及时安排人员补岗。经抽查，发现物业管理服务人员减少，且无正当理由，业主有权按实际减少的人数扣除中标方次月相应的人均服务费，同时要求中标方补足人数。三、中标方按物业管理要求

4、配置基本办公设施设备，确保物业管理正常工作的开展。四、中标方按照自身的服务职责，围绕年度服务保障目标和各项任务，制订工作计划并报业主审定后实施与备查。做到周有安排，月有计划，季有检查落实，年有目标。五、中标方自觉接受业主（社区管理部门）工作检查、指导和督促，认真参加业主（社区管理部门）组织的旨在加强服务质量，提高保障水平的各类会议与活动。六、中标方认真落实各类规章制度（包括处置突发问题应急预案）。各物业管理岗位加强巡逻检查，形成巡检台帐，发现问题，及时主动地解决。做好设备检测、来访登记接待等各项记录，每月及时汇总，年度整理归档。七、积极主动搞好节能降耗工作。八、物业管理人

5、员工作时，衣着统一、整洁，佩带服务证，不得脱岗、空岗、迟到和睡岗，讲礼貌，守纪律，严格遵守有关规章制度。第三章物业管理服务范围及具体要求（应包括并不局限于以下内容）一、房屋本体的管理、维修、养护。中标单位须加强对小区服务区域内所有建筑物内外墙、顶层屋面的管理，平时对业主或使用人应及时告知装修须知和装修事项，不得出现违章装修、违章搭建和外观不统一等现象，发现违规装修和违章搭建后应及时制止，并报社区管理部门及相关单位。联合小区管理部门及城管等部门对已经存在或在建的违章建筑按照相应的法律法规进行处置。二、设备管理服务管理服务内容：（1）排水、排污系统的运行操作和养护。做好小区内

6、雨水、各类污水管道、井座等下水道的疏通和维护工作，确保正常使用。（2）消防设备系统的运行操作和养护。26上述设备运行维护管理所需的备品备件、物料、辅料、能耗及有关主管部门规定收取的控制、测试等费用由业主方负责。各设备的大、中修及委外维保单位的落实由业主方负责，并支付相关费用；物业公司负责协调上述单位进行设备修理及维保工作，并参与业主对其考核。物业公司负责相关设备的日常维护，并做好和设备委外维保单位的联系、配合工作。管理服务要求：应按照国家标准，确保小区设备和秩序的正常运行。三、强电管理服务管理服务要求：按照国家标准，确保小区设备和秩序的正常运行。四、安保、消防服务内容及要

7、求（一）内容（1）24小时门卫值班；（2）24小时物业管理区域内导行、值勤、巡逻、维持治安；（3）停车区域内车辆管理；（4）按政府主管部门要求配全消防、安全管理人员，协助社区做好消防安全工作，并负责设施设备的管理，器材的管理；（二）要求（1）门卫：物业管理区域内实行24小时监控、巡视，24小时的门岗值守。对外来人员（施工、送货、访客等）实行进出管理。做好各类来访人员的讯问、登记及导引工作。对来访客人用语应规范，引导至指定区域；对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，对区域内所有搬出物品，须核实清楚，并登记出门时间、经