华侨星都项目运营方案

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1、“华侨星都”项目运营方案湖南集方家居投资管理有限公司二〇二一年六月十三日目录一、项目名称1二、项目运营主体1三、项目基本情况1四、项目投资规模及付款进度3五、项目操作思路4六、项目运作步骤4七、项目投资估算5八、项目销售收入6九、项目财务分析7一、项目名称“华侨星都”建设开发项目二、项目运营主体湖南集方家居投资管理有限责任公司成立于2000年，经过10年的积累，2011年通过对行业资源整合、重组成立“集方投资”，公司注册资金1000万。成为集销售网络体系、产品体系、工程体系、设计体系、融资体系，五大运营体系为核心的人居配套服务投资集团公司。战略上：装饰行业主要是高度劳动密集的手工制作为主流

2、的作坊式运作模式，公司提出国际化设计，工厂化定制，模块化施工，把行业由手工作坊式粗放式制作提升为工业化精密制作，把复杂作坊运营方式升级为模块化规范运作，把区域性零散采购升级为规模化系统采购，把个体竞争升级为产业集群竞争。业务上：公司拥有管理输出、产品输出、设计输出、工程输出、人力资源输出、模式输出、资金输出、营销管理输出八大业务板块，为运营艰难或渴求更大发展的同行提供了涅槃重生的机会。产业布局涉及家居研发、装饰企业托管、家具制造及装饰工厂化生产等多重领域。集装饰设计，施工管理，材料配送，售后服务于一体的专业化装饰集团。我们将自己区别于传统装修公司，其中很重要核心在于我们将自己定义于家居投资

3、管理。集众所长，方成其大。三、项目基本情况一）项目概况华侨星都项目位于长沙市开福区伍家岭北，项目规划用地4178㎡，建筑面积25993.52㎡。项目共计25层，其中包括地下二层，地上商业裙楼五层和办公写字楼十八层。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率≤8.4，建筑密度≤52%。华侨星都原为长沙市农行1998年建设为自用办公用楼，由于省行规划及政策调整原因，2007年改由长沙东林置业投资有限公司拍卖后开发建设建设；项目相对其他旧楼改造而言，债权清晰。截至2012年8月，项目已完成主体施工并已获得规划批准（已取得土地证，规划用地许可证和规划建设许可证已于2012年6月3日完成进窗公示【

4、详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示】，并已进入施工图审查和投标程序，即将取得建设施工证）。目前项目规划外立面改造及内部装修和开发期为1年，自2012年10月至2013年10月。2012年9月，湖南集方家居投资管理有限责任公司即将对“华侨星都”项目及长沙东林置业投资有限公司全面收购，并投入后期开发建设。二）项目地块优势1）中央商务区随着芙蓉路这条金融大脉向北延伸，喜来登、铂尔曼、华悦等高档商务酒店环伺四周，美美百货、岁宝百货、高尔夫球会等高端消费体依次排开。深国投商业规划、世纪金源mall开业、北辰三角洲启动，构成北城商业黄金三角，长沙“曼哈顿”商务集群已现雏形。2）交通核

5、心区雄踞城市黄金中轴芙蓉路上，1号线地铁口岸带动物业急速升值，伍家岭波隆立交桥下行东西通道的提质改造，连横三一大道与银盆岭大桥，贯穿城市东西两岸，畅达市区各大站点，享受10分钟经济圈，提速未来。3）区域未来规划铁1号线施工，福元路大桥、营盘路过江隧道即将通车，　大北城的交通路网正在升级；高层住宅群、超级购物中心、超五星级酒店等地标建筑，将陆续密集呈现，辐射出北城楼宇经济的浦东效应；秀峰公园的开门迎客、洪山公园的即将启动、浏阳河风光带的延长线动工、两馆一厅的即将开放等，使大北城资源不断升级，具备无限升值潜力。三）目前定位高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增，城市中

6、心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散。本项目通过规划调整以及外立面重新装修和内部装修，根据项目本区域的发展趋势、前景和客户需求，一定期间内区域型中高端标杆写字楼将成为本项目的定位方向。四）新规外立面（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)五）新规总平面图（详见长沙市城乡规划局网：开福区华侨星都建筑拟调整公示)六）项目价值本项目如能操作成功，对集方家居有重要的商业和社会价值：1、本项目目前已经封顶，基础工程基本完成，避免了普通商业地产漫长的操作周期；2、本项目能在短期内提供五证，即可快速盘活；3、本地商业区域已趋成熟，项目的操作有丰厚的投资回报率；4、操作本项目投

7、入资金较少，相对其他投资，风险较小，在回报较大的基础上能使集方有较好的品牌效益，并可将规划理念得到实质性的操作经验。四、项目投资规模及付款进度1、项目总投资17315万元（不含税费），其中收购款12000万元，建筑安装工程费2350万元，公共设施配套费500万元，融资成本1420万元，开发间接费1045万元等。2、收购“华侨星都”付款方式：1）总价款：12000万元；2）付款周期及方式：(1)先签订框架协议，东林置业办理