物业经营管理精讲班第4讲讲义

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1、物业经营管理精讲班第4讲讲义物业经营管理精讲班第4讲课件讲义（环球职业教育在线）物业经营管理精讲班第4讲讲义房地产投资的利弊四、房地产投资的利弊1．房地产投资之利(1)相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20％的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％一20％的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。(2)能够得到税收方面的好处。建筑物每年的折旧额要比物业年

2、收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。(3)易于获得金融机构的支持。由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。(4)能抵消通货膨胀的影响。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。房地产投资的这个优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。(5

3、)提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。2．房地产投资之弊房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在：(1)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。(2)投资数额巨大。不论是

4、开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30％的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产迅速减少。(3)投资回收期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三五年就能收回投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资时就要求投资

5、者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。房地产投资风险的基本概念第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念(一)风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50％、为900万

6、元的可能性为50％，则2003年该物业价值的标准方差为10％；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，2003年末价值为1200万元的可能性是50％、为800万元的可能性为50％，则2003年该物业价值的标准方差为20％。因此，可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。(二)风险与不确定性风险和不

7、确定性有显著的区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(三)风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3．预期收益的变动性和离散性如何?由于风险分

8、析的数学方法较为复杂，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，将在本书第五章进行适当介绍。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。