盛世嘉园业管理方案计划书

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1、[键入文字]盛世家园楼盘项目物业管理方案计划书一、概述盛世家园项目位于邵阳市火车南站站前开发区#地，将是火车南站经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，盛世家园的物业管理水准将更显重要。二、目标贯彻开发商开发盛世家园项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将盛世家园管理大成都市居住区，让业主在盛世家园里享受大都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促盛世家园物业保值增值。树立我物管公司品牌，三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实

2、用，降低组织内耗及劳资成本等。四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计26名员工（按整个小区交付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任2具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员2具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员12门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工2公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7绿化1浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗8保洁员4公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘

3、请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。五、经营预测a)经营收入：47.5万元（年度，以下省略）Ø物业管理费：48万元应收48万元80000*12*0.5=48万（元）预计收入43.2万元（收缴率90%）Ø维修服务费：1.5万元Ø特约服务：1.8万元Ø其他收入：1.0万元b)支出：52.5765万元Ø人员工资福利：24万元Ø办公费用：6.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）[键入文字][键入文字]Ø维修保养费用：3.5万元Ø公用设施设备维修及保养费：1.5万元Ø绿化管

4、理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元Ø清洁卫生费：4人*12月*80元/月*人=0.3840万元Ø安全护卫费：12人*200元/年*人=0.24万元Ø固定资产折旧费：按10%计算即1万元Ø税费：按营收入5.5%缴纳即2.6125万元Ø保险费：暂不投保Ø不可预见费用：8万元Ø合理利润：按营收8%计算3.8万元Ø润亏：-5.0765万元d)物业接管期间前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）e)公共性服务费构成测算：48万元/年，0.50元/月*M2员工的工

5、资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准月工资合计年工资总计1经理112001200144002经营部主任29001800216003办事员36001800216004物业管理员28001600192005安全护卫员126007200864006水电工2800160019200　绿化160060072007保洁员45002000240008小计　　　9福利　　02563210合计27　9600元/月但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政

6、府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.5元/月*M2。六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。b)物业接管验收Ø既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。Ø物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；Ø供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；Ø房屋幢、户编号已经有关部门确认；Ø[键入文字][键入文字]落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围

7、）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；Ø接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。Ø接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。Ø接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。Ø在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生

8、的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。Ø抄水、电、气表的底数，记录备案。Ø接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。Ø接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。Ø当物业管理企业签发了接管文件，办