嘉和城项目诊断

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1、嘉和城战略诊断内部环境分析SWOT分析战略诊断与对策外部环境分析宏观环境产业环境导读财务能力营销能力组织和人力资源业务组合总体战略诊断商业模式设计未来发展规划一、嘉和城概况嘉和城是嘉和集团在建的大型旅游房地产项目，是一个集房地产开发、康体运动、休闲旅游度假、文化教育、工作生活为一体的最适合人居的大型高尚生态高尔夫温泉亲水小镇。温泉谷主要配套项目高尔夫球会近年来重大事件国家4A级旅游景区中国最美的100个楼盘之一2005/112006/92008/72005年南宁国际人居展一等奖内部环境分析SWOT分析外部环境分

2、析宏观环境产业环境导读战略诊断与对策1、经济因素分析（1）GDP南宁市生产总值持续稳定增长，从长期来说南宁市的房地产行业还会持续增长。但是，受金融危机影响，2008年GDP增速出现回落，对房地产行业造成一定的影响。(数据来源于历年广西统计年鉴和广西国民经济和社会发展统计公报)（2）消费价格指数CPI(数据来源于历年广西统计年鉴和广西国民经济和社会发展统计公报)全区居民消费价格总指数不断下滑，上涨幅度趋缓，在2009年2月甚至出现了负增长，消费者处于消极消费的状态。同时，居民消费价格指数下滑会使居民的购买能力增加

3、，提高潜在购房者的购房热情，有利于活跃房地产市场交易。（3）居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入是消费者购买力的重要指标。从2001年至2008年整个广西地区城镇居民人均可支配收入一直处于上升的势头。(数据来源于历年广西统计年鉴和广西国民经济和社会发展统计公报)（4）居民人均消费支出(数据来源于历年广西统计年鉴和广西国民经济和社会发展统计公报)2008年南宁市城镇居民人均消费支出首次突破万元，消费支出增长加快。受金融危机影响，加上对未来收入增长的不确定因素增多，南宁市居民支出变得较为谨慎。但随着政府各种相关

4、政策的出台，经济发展的形势还是为人们所看好，消费能力也会随着经济发展的好转得到恢复。(5)城乡居民储蓄存款余额2001年-2008年南宁市城乡居民储蓄存款余额一直保持稳中有升，说明南宁市居民对储蓄带来的生活消费保障性作用仍较为重视。南宁市城乡居民储蓄存款余额走势图表明市场购买力在持续增加。（6）固定资产投资受世界金融危机等因素影响，2008年广西房地产投资增幅持续放缓。受北部湾发展规划获国家批准实施的利好带动，北部湾沿海地区成房地产投资热点。但南宁的房地产投资增幅明显放缓。经济分析小结综上所述，南宁市的城镇居民

5、的购买力正在逐年的增长，这对于南宁市房地产市场的未来发展非常有利。2、社会因素分析（1）人口总量人口是构成房地产市场的重要因素。年末全市户籍人口达691.69万人，比上年增加8.18万人，增长1.2%，其中市区人口263.89万人，增加4.12万人，增长1.59%。人口自然增长率8.46‰，比上年增加0.19个千分点。相对平稳的人口增长维持了房地产市场的容量。（2）恩格尔系数国际标准：据2008年广西统计年鉴显示，2007年广西城镇居民恩格尔系数为40.7%。说明我区城镇居民达到了小康水平。0.4以下0.4-0

6、.50.5-0.60.6以上富裕小康温饱贫困3、政治、政策、法律因素分析①停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。新版土地出让合同规定容积率限高又限低。③新批准新增建设用地的土地有偿用费征收标准在原基础上提高一倍。（1）土地政策②（2)金融政策存款准备金率和贷款基准利率2008年，央行五次下调存贷款基准利率，四次下调存款准备金率。落实适度宽松的货币政策，保证了银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，促进消费，有利于房地产的健康发展。2007

7、年12月2008年2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：严格限定了购房贷款首付款比例和贷款利率，且严控房地产开发贷款发放《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》：确定第二套房以户为单位，并对首套房与第二套房的界定做了具体明确的规定。对商业性个人住房信贷政策适时进行了调整，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。贷款政策(3)地方性政策南宁市15条救市措施中，不仅有惠及购房者实际利益的购房优惠，还有诸如减免税费、缓交地价款等针对开发商的利好措施。这些政策大大缓解了开发商的资金压力

8、，减轻了开发商的负担。《外东环规划》三塘将并肩旧城、凤岭、五象新区，成为南宁四大城市中心之一，并规划区域级商业中心与地铁为核心的公共服务设施，新中心物业将迎来一轮新的升值浪潮，嘉和城正居于这个新城中心的核心区，做为新南宁的“核心地带”的嘉和城，优质物业的价值再次提升，即将迎来强劲巨大的增值潜力。政策分析小结综上所述，各项政策、措施的出台进一步规范了房地产市场，刺激有效需求，促进房地产市