物业管理用房方案建议

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物业管理用房方案汇报2009年3月 总体原则物业管理用房设置影响因素服务效率与便利性管理成本应急反应能力楼宇品质物业的价值 总体原则n中海广场物业服务人员按照正常服务期人员配置约为120人，按照满员设置。n一次设计建设到位，避免重复建设 设置原则n办公类的管理用房，如：客户服务中心、会议室、会客室、培训教室、工程值班室、库房、操作间、分包方仓库等；n另一方面为与工作、生活相关的管理用房，如：员工宿舍、团膳餐厅、更衣室、浴室、洗手间等。 周边调研情况财富中心：15万平方米n客服中心位置：写字楼10层、B2面积：2000平方米n团膳餐厅位置：B3面积：1000平方米n员工宿舍：项目无（项目附近）n安管人数：155人运行班次：4班2运转n工程人数：47人运行班次：4班2运转n客服人数：28人运行模式：长白班 周边调研情况n万达广场：52万平方米n客服中心位置：写字楼9层面积：1000平方米n团膳餐厅位置：3层、B2面积：800平方米n员工宿舍：B2n安管人数：268人运行班次：4班制n工程人数：120人运行班次：长白班n客服人数：30人运行模式：长白班 周边调研情况n华贸中心：写字楼：20万平方米n客服中心位置：B1面积：200平方米n团膳餐厅位置：B4面积：400平方米n员工宿舍：B3n安管人数：120人运行班次：4班2运转n工程人数：80人运行班次：4班3运转n客服人数：50人运行模式：多班次 周边调研情况n恒基中心：24万n客服中心位置：商业B1、写字楼5层n面积：600平方米n团膳餐厅位置：B2面积：1000平方米n员工宿舍：B1和B2n安管人数：168人运行班次：3班制n工程人数：86人运行班次：4班3运转n客服人数：19人运行模式：白班 客户服务中心（10楼） 客户服务中心（10楼） 员工餐厅 员工餐厅 工程值班室 员工宿舍 员工宿舍配套 更衣室 员工培训室 会议室 客服中心设置需求n客户服务中心：位置应选择在方便客户出入的位置和楼层，客户的所有服务要求和潜在期望均能在服务中心得到满足和跟踪反馈、解答，内设24小时服务热线，在装修上着重尊贵、亲切，尺度适宜；在布置上应结合客户的构成特征划分为办公区、服务区（如事务办理、交纳费用等）、客户休息等候区三个区域，面积200—300m2。 设置需求客户接待区:公共接待区、会客室（10-15平方）、等待区业务办理区：事务办理和费用交纳（财务室15-20平方）办公区：客户部办公区（12个左右的办公卡位）50-60平方安管部办公区（2个左右的办公卡位）10-15平方工程部办公区（5-6个左右的办公卡位）30-35平方 设置原则n客服经理办公室（15-20平方）n工程经理办公室（15-20平方）n公司会议室（30-40平方）n公司资料档案室（15-20平方） 客服中心设置（现场情况）n面积220平方米左右，含独立办公室2个、会议室1个、会客室1个、18个普通管理人员办公卡座n各房间及卡座至少配置电源接口、通讯接口各1个，会议室增加电源接口1个，投影设施1套，地面铺设地毯或地砖；良好的通风和供暖制冷条件nB2层B-7-11n该位置为3间相连，需打通n中央空调已接入 客服中心设置n设置要求：n便利性n装修要求 客户服务中心 客户服务中心（财富） 客户服务中心（财富） 设置需求原则n员工培训教室1个，约100-150平方米。n至少可以满足50-60人同时进行培训n可以作为员工阅览室和公共电视房 培训阅览室（现场情况）n面积100平方米左右，含培训教室、公共阅览室、电视房。n电源接口5个、通讯接口1个，有线电视接口1个，地面铺设地毯或地砖；良好的通风和供暖制冷条件nB4层C-3-5n该位置为2间相连，需打通 员工培训室 设置需求n员工团膳餐厅（主要解决物业及置业公司日常用餐，约80人，采用配餐制，不设厨房）n团膳餐厅：150m2n餐厅要求：食堂宜选在较偏僻的位置，尽量避免人流、噪音等对客户的影响，做好通风、排污等措施。按就餐人数设置洗碗池和碗柜。 员工团膳餐厅（现场情况）n面积150平方米，同时满足80人就餐。n提供6-8个电源接口，通讯接口1个，有线电视接口1个，地面铺设地砖；良好的通风和供暖制冷条件nB4层H-1-3n该位置为2间相连，需打通 员工团膳餐厅 员工团膳餐厅n设置要求：n便利性n装修要求 员工餐厅 员工餐厅 设置需求n员工宿舍：n由于大厦处于北京CBD核心区域，大厦实施24小时封闭式管理，机电设备在正常时间段实行不间断运行等众多因素，所以部分安保管理和维修管理人员须进行驻场管理，遇突发事故/事件能够快速动员，并在规定时间内到达事故现场。n员工宿舍宜安排在不易干扰客户工作的地方，以免影响客户，并应加强对全体住宿员工的管理，注意仪容仪表。 设置需求n按照大厦正常运营期人员编制，结合人员本地化和弹性工作班制的设定预计：安管人员50%驻场，约30人；工程人员50%驻场，约16人；所有客服与管理人员均不驻场，预留值班主任公用宿舍一间。n值班主任公用宿舍1间：20m2n安管和工程宿舍5—6m2/人（上述面积包括洗手间、冲凉房及公共走道面积。） 员工宿舍（安管）n面积150平方米，供30-32名安管人员住宿。n提供3-5个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件nB3层H-1-3n装修标准 安管宿舍 员工宿舍（安管/工程）n面积150平方米，供30-32名安管人员住宿。n提供3-5个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件nB3层H-1-3n装修标准 工程宿舍/安管宿舍 值班主任宿舍n面积20平方米，供2-4名人员住宿。n提供1-2个电源接口；地面铺设地砖;良好的通风和供暖制冷条件nB3层H-1-3n装修标准 设置需求n工程类用房工程维修值班室按专业每个专业20-30平米工程类库房（30-40平方，工程材料、工程器具）工程操作间（30-40平方） 工程值班室（现场情况）n面积60平方米n提供3-4个电源接口，通讯接口1个，良好的通风和供暖制冷条件nB3层C-1-2 工程库房/工程操作间n工程库房面积30平方米良好的通风条件B4层C-3-4n工程操作间面积30平方米良好的通风和供暖条件B4层C-4-5 工程值班室 工程值班室 工程库房/工程操作间 设置需求其他物业管理用房n清洁类库房n清洁人员办公室n垃圾中转站n消防器材室nLEED垃圾分类室n电信类的机房和值班室 保洁类用房n清洁库房面积20平方米，良好的通风条件，B4层C-10-11n清洁办公室面积20平方米，良好的通风条件，B4层C-11-12n垃圾分类房面积50平方米，良好的通风条件，B4层C-12-14，LEED要求 保洁类用房 设置需求n男更衣室（男管理和非住宿员工，约40-50人）n女更衣室（女管理和女客服人员，约10-15人）n男冲凉房（解决住宿员工的） 更衣室（现场情况）n男更衣室面积30平方米，供20-25名员工使用。地面防滑砖；良好的通风和供暖条件B2层C-2-3n女更衣室面积20平方米，供10-15名员工使用地面防滑砖；良好的通风和供暖条件B2层C-3-4 男女更衣室 更衣室