商业银行抵押贷款存在的问题和对策——浅析商业银行个人住房抵押贷款的风险及对策

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1、中国人民大学继续教育学院（网教部）//本科毕业论文商业银行抵押贷款存在的问题和对策——浅析商业银行个人住房抵押贷款的风险及对策【摘要】：本文对国内商业银行现行的抵押贷款业务作了概述，重点对商业银行住房抵押贷款进行简要的阐述；同时结合本人工作实践，对三线城市的现有商业银行住房抵押贷款所存在的风险以及抵押贷款发展趋势中可能面临的问题进行探讨和分析，提出对住房抵押贷款风险控制的方向和思路。【关键词】：抵押贷款、商业银行、住房抵押、反向抵押、风险控制【正文】：进入21世纪以来，随着国有商业银行市场化的进一步加深以及各种非国有金融机构的发展和壮大，抵

2、押贷款在中国的商业银行范围内得到了飞速而广泛的应用。尤其是自1980年开始个人住房抵押贷款的快速发展，对中国经济发展起着重要的意义，但同时也带来了相关的一些问题。我们需要扬长避短，发挥抵押贷款的优势，尽量避免抵押贷款产生的不利后果。一、商业银行抵押贷款的概念和种类抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押

3、主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。在我国法律定义上，抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：1.存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。2.客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。3.证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作为抵押，取得短期贷款。4.设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。5.不动产抵押，即借款人提供如：土

4、地、房屋等不动产抵押，取得贷款。6.11中国人民大学继续教育学院（网教部）//本科毕业论文人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。但是在实际的商业银行操作中，目前实行的抵押贷款主要集中在设备抵押和不动产抵押上，其余四类抵押贷款比重明显偏小，尤其在三线城市中基本处于停滞状态，就其原因，主要是由于设备及不动产价值评估简洁明确，社会配套系统建设比较成熟，尤其是在土地的交易及归属权上管理较为严密，对于商业银行在抵押品风险控制和管理上，具有更高的可控性和更低的风险性。一、国内

5、商业银行抵押贷款的发展现状（一）国内商业银行抵押贷款的现状随着改革开放的深入发展以及中国经济在世界贸易中的地位与日俱增，国内银行业面临着更广泛的同业竞争和更复杂的环境压力，在当今各银行努力提高信贷资产质量,严控不良信贷资产的形势下,抵押贷款作为一种低风险的贷款形式而被广泛地采用。从实际运营结果看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优于其它信贷资产，因此在银行信贷资产中，抵押贷款的比重普遍较高，尤其在个人贷款方面，抵押贷款的比例占据着绝对的核心地位。根据《2009年中国金融年鉴》的数据，截至2008年末，各金融机构贷款中，抵押贷款占比超过30%。而

6、以某国有大型商业银行为例，其抵押贷款的占比2008、2009年及2010年分别为37.25%、38.88%和42.02%，抵押贷款的比重呈逐年上升态势；其中，个人贷款中的抵押占比更是高达91.4%、93.76%和94.31%。由此可见，抵押贷款，作为我国银行业一种应用极其广泛的贷款方式，在我国商业银行经营中占有重要的地位，并且对商业银行的经营效益和经营风险产生举足轻重的影响。（二）住房抵押贷款是抵押贷款中最关键的组成部分住房抵押贷款又称住房消费信贷，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付

7、贷款本息。住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要为住房公积金贷款，第二，自营性商业个人住房贷款，按揭贷款是其中的典型形式。第三，个人住房组合贷款，即政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式。1998年，我国停止了实行数十年的福利分房制度，住房分配和的货币化和市场化，极大地推动了商业银行住房抵押贷款的发展，根据人民银行相关数据显示，截至2010年末，我国个人住房贷款余额为5.73万亿元，约占全部贷款的12.11%，约占全部个人贷款的51.05%。而对于内陆省市及三线城市，个人住房贷款往往是商业银行11中国人民大学继续教

8、育学院（网教部）//本科毕业论文个人贷款的核心业务。同样以某国有大型商业银行为例，其2008年、2009年及2010年个人住房贷款占全部个人贷款的比例分别为73.46%、74.6