商业银行抵押贷款存在的问题及对策（论文）

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1、商业银行抵押贷款存在的问题及对策作者：TZ1209GMY     【摘要】：    本文主要讨论的国内商业银行抵押贷款中存在的问题和问题产生的原因，并就这些问题给出了一些解决的方法。通过了解抵押贷款的定义和品种，从贷款的参与者和相对应的抵押品出发，结合当前国内经济的整体形势分析了抵押贷款在办理过程中以及贷款发放后可能存在的一些问题，然后结合目前国内外商业银行在处理这些问题时所采用的一些方法给出针对性的对策，并且论述了这些对策能够解决问题的原理和方法。    【关键词】：    抵押贷款、抵押品、风险    【正文】：    一、抵押贷款的种类和定义  

2、  （一）抵押贷款的概念    抵押贷款是以特定的担保品作为保证的贷款，如果借款人不履行债务，银行有权处理用作担保的抵押品。抵押贷款是商业银行的一个贷款种类，其中既有消费类的抵押贷款，也有用于经营类的抵押贷款，同时由于中国的社会环境和信用体系建设仍然有待继续加强，信用贷款在银行的信贷资产中无法占据绝对主导地位，因此抵押贷款是银行信贷客户经理相对更加愿意接受的贷款种类。    （二）抵押贷款的种类    1.不动产抵押贷款    不动产抵押贷款是指借款人以房产、土地或企业设备为抵押品的贷款。不动产抵押贷款是银行抵押贷款的重要组成部分，在经济上行阶段，不动

3、产抵押贷款具有低风险的特点，但随着今年经济持续走低，不动产变现愈发困难，银行客户经理在办理不动产抵押贷款时，已经越来越注重客户的经营情况和还款能力。    2.动产抵押贷款    动产抵押贷款是指借款人以其自有或第三人所有的商品、原材料、车辆及设备等动产向银行抵押，也可用汇票、债券等作为抵押，进而从银行获得资金的一种融资方式。动产抵押主要包括存货抵押、客账抵押、证券抵押、设备抵押等。存货抵押也成为商品抵押，即借款人使用商品、原材料、半成品和成品抵押，向银行申请贷款；客账抵押是指客户把应收账款作为担保申请贷款；证券抵押是以各种有价证券作为抵押申请贷款；设

4、备抵押是指以设备、车辆、船舶等作为抵押申请贷款。    （三）抵押贷款的优劣势    1.抵押贷款的优势    （1）贷款金额高，抵押贷款的抵押品大多为房产土地等高价值资产，而贷款金额通常与抵押品相匹配，相对于信用贷款，抵押贷款的贷款金额一般都比较高。    （2）贷款利率低，抵押贷款由于有抵押品作为风险的保障，银行对于贷款的风险定价相对较低，因此其贷款利率相较信用贷款更低。    （3）抵押期间，抵押资产的使用权仍然归借款人所有，借款人可以正常的使用其不动产，只是失去了处置权。    2.抵押贷款的劣势    （1）贷款门槛高，并非借款人提供的所有资

5、产都能作为抵押品，银行考虑到贷款出现风险后的变现问题，通常不会接受年限超过25年的房产，同时视不同城市市场情况，还是设定相应的房屋面积及位置门槛。而购买不足5年的经济适用房、小产权房同样不能用于抵押，大多数银行还不接受已经办理过抵押手续的房产作为抵押。    （2）贷款流程复杂，成本高，抵押品在办理抵押前需要进行价值评估，其中会产生评估费，并且在办理抵押时还需要缴纳抵押登记费，提高了办理贷款的成本，同时由于抵押需要在政府部门登记，不同地方的行政办事效率和抵押品评估时间一起对贷款的时间造成影响，造成贷款流程复杂。    （四）当前国内商业银行抵押贷款的发

6、展现状    抵押贷款的实行是与经济体制的改革相适应的，在计划经济时期，银行向企业发放的贷款是信用贷款，存在效益差、信用风险高的弊端，改革开发后，我国经济金融体制全面改革，进而开通抵押贷款业务，并建立了完整的配套法律法规和规章制度。而从上世纪80年代末，国内商业银行开始发展个人住房抵押贷款业务，以适应市场上需求越发旺盛的个人消费类抵押贷款，截止到2015年末，全国个人住房贷款余额为14.18万亿元，比2014年末增长23.2%。    二、国内商业银行开办抵押贷款过程中存在的问题及其原因    （一）借款人方面的问题及原因    1.借款人方面存在的信

7、用问题及原因    银行对于借款人的信用了解主要通过对其个人品行的调查及征信系统查询获得。我国的征信体系建设正在紧锣密鼓的进行，包括将物业费缴纳情况、居民养老保险缴纳情况、公积金缴纳情况等纳入征信体系，但无法否认的是，当前的征信体系仍然无法完全满足银行的需求。目前征信系统仍然存在信息采集度低、更新滞后的问题，在实际工作中甚至经常出现借款人个人征信报告中除了客户姓名没有其他任何信息的情况，而只有及时准确的信息才能帮助银行信贷人员有效降低借款人的信用风险。同时，银行客户经理主观的判断对于借款人品行的调查影响很大，在借款人刻意隐瞒的情况下，非常容易出现银行无

8、法完全了解借款人的真实资产负债情况，从而因为借款人的信用问题导致贷款出现风险。另外，由于抵押贷