资产评估-作业2答案

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1、第二阶段作业(第4-5章)一、名词解释房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态,即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和预算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。假设开发法也称剩余法。是在苹果待估土地价格时,将待估土地预期开发后的价值,扣除

2、其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法。残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益,在用收益法以外的方法能求得土地的价格时,从建筑物及其基地所产生的收益中,扣除归属于基地的纯收益,即可得到归属于建筑物的纯收益,再用建筑物的还原利率还原,便可得到建筑物的收益价格。二、单项选择1.建筑物的梁柱、房面板、楼板均用钢筋混凝土制作,堵体用砖或其他材料制作,这种建筑物屑于(C)A.钢和钢筋混凝土制作B.道桥工程结构C.钢筋混凝土D.混合结构2.计算建筑期利息的工期应按(B)计算。A.合同工

3、期B.额定工期C.协商工期D.实际工期3.建筑物成新率的计算主要采用使用年限法和(B)A.分折法B.打分法C.容积率法D.综合指数法4.造成建筑物经济性贬值的核心原因是(D)A.经济发展停滞B.部分闲置c.实际收益率下降D.客观收益串下陈5.使用残余法估价评估建筑物的前提条件是:建筑物(C)A.用途合理B.维修程序合理c.能获得正常收益D.能获得超常收益6.土地的经济地理位置具有(C)A.价值不确定性B.功能变异性C.可变性D.不可位移性7.影响地产评估的行政因素有(D)A.政治安全程度D.城市化C.治安程度D

4、.城市规划8.国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权的最离出让年限为(D)A.明年B.40年C.30年D.50年9.采用预决算调整法估算建筑物重置成本的假设前提是( C  )A.材料价格没有大的波动B.预算定额没有调整C.建筑物原工程量是合理的D.具有完整的建筑工程竣工决算或预算资料10.从评估原理的角度看,建筑物残余估价法属于( D  )A.市场法B.成本法C.剩余法D.收益法11.企业改革涉及的土地使用权,经批准可以采用保留划拨方式处置的情形是( D  )A.国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限

5、公司B.国有企业破产或出售C.国有企业改组为股份合作制企业、国有企业租赁经营D.在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业12.有一宗土地,出让年期为50年,已使用30年,预计未来10年每年的净收益额为15万元,第11年开始每年的净收益额为20万元,假定折现率为10%,则该宗土地的评估值最接近于(  B )A.127.70万元B.139.55万元C.150.00万元D.175.00万元13.标定地价是(  B )A.省政府公告的具体宗地在一定使用年限内的价格B.市、县政府公

6、告的具体宗地在一定使用年限内的价格C.省政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格D.市、县政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格14.交通条件、商业网点、住宅建设等的变化,会改变土地的价值,这说明(B)A.土地用途的多样性B.土地经济地理位置的可变性C.土地价值影响因素的多样性D.土地的不可替代性15.如果某房产的售价为2000万元,其中建筑物价格为800万元,地价为1200万元,该房产的年客观纯收益为136万元,建筑物的资本化率为8%,则土地的资本化率最接近于(A)A.6.0%B.6

7、.8%C.7.5%D.8.0%16.被评估建筑物账面原值为180万元,竣工于2002年,要求评估2006年该建筑物的重置成本,根据调查得知,被评估建筑物所在地区建筑业产值环比价格指数2003年为2%,2004年为-2%,2005年为2%,2006年为3%,该建筑物的重置成本最接近于(D)A.185万元B.186万元C.187万元D.189万元17.运用市场法评估建筑物价格时,个别因素修正的方法主要采用(B)A.经验判断法B.售价调整法C.价格指数调整法D.环境成熟度修正法18.对于商业房地产来说,决定其价格的根

8、本区域因素是(C)A.风景好坏B.交通设施条件C.地段D.居民的职业构成19.在建筑物评估中,影响建筑物价值的决定因素是(A)A、物理因素B、环境优劣C、经济地理D、新旧程度20.某宗土地,土地单价为3000元/m2,该宗地容积率为2,建筑面积为150平方米,则楼面地价为(D)A、20元/m2B、150元/m2C、300元/m2D、1500元/m221.下列无形资产中,属于不可确指无形

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