链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告

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1、链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告研究周期：北京2007年1季度—2010年2季度(其中，2季度6月份部分为预测，下同)样本范围:北京2007年1季度—2010年2季度商品住宅成交数据链家2007年1季度—2010年2季度二手住宅成交数据链家2007年1季度—2010年2季度二手房源挂牌数据一、购买难易购买二手房难度更小1．新建商品住宅总价更高图12007年1季度至2010年2季度新房与二手房总价走势以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：2007年1季度—2010年2季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距始终明显，尤其至2009年3季度以

2、后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上，至2010年2季度，一二手房成交总价比值已经达到1：0.43。这主要是因为，三年半以来，新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表1）：2007年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表时间新建商品住宅总价二手住宅总价价差一手房高出幅度2007年一季度126.2665.3460.9393.25%2008年二季度203.62103.26100.3697.20%2009年四季度297.29140.37156.93111.80%2010年二季度385.62164.51221.11134.41%三年半月均涨幅6.

3、182.363.81161.52%(单位:万元)以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部11新房与二手房还款方式比较2.1新房月还款压力更大图22007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房最高月还款对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析2.2新房首付压力更大图32007年1季度至2010年2季度购买新房与二手房首付对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：2010年2季度，新房与二手房总价分别达到385.6万、164.5万，比值达到1：0.42为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和

4、月还款成本也进一步拉大（详情参见附表2），同时购买第三套房停止发放贷款，也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部11附表2：2010年2季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表购房条件购房类型执行利率最低首付成数最低首付额度每月还款额度首次购房新房5.05%两成77124020443二手房三成4935257631二次购房新房6.53%五成192810012777二手房五成8225425451以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析二、投资风险性1.新房与二手房购买后的涨跌情况图42007年1季度至

5、2009年2季度购买新房后再售涨跌对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析图52007年1季度至2009年2季度购买二手房后再售涨跌对比图北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部11以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限1年内二手房价格相比，可以看成是当前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。总体而言，2009年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新房为高，而2009年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手

6、房（详情参见附表3）：附表3购买新房与二手房一年后再售收益对照表购买时间新房一年后再售收益二手房一年后再售收益2007年1季度14%44.55%2季度13%35.10%3季度-6%15.26%4季度-19%-4.85%2008年1季度-25%-9.24%2季度-26%-1.92%3季度-6%20.40%4季度10%49.35%2009年1季度69%69.84%2季度71%62.35%以上数据由“链家地产”市场研究部提供2.新房与二手房购买后再出售成功率：出售成功率=成交量/挂牌量备注：根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终图表图6

7、2007年1季度至2010年2季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图以上数据由“链家地产”市场研究部统计分析北京链家房地产经纪有限公司I市场研究部11小结：购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即1年内二手房再售成功率最低，10年以上再售成功率则最高，也就是说，购买新建商品房后短期内再出售成功率仅在5%左右，尽管价格涨幅较快，但基本处于有价无市的局面。三、二手房市场联动指标1．成交量指标图72007年1季度至2010年2季度新房与二手房成交量对比图图表数据由“链家地产”市场研究部统计分析特点1：每一阶段的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎影响下一季度二手房

8、成交量到达