余姚营销策划初步方案

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1、余姚营销策划初步方案--------------------------------------------------------------------------------地产报告实务2005-9-15余姚营销策划初步方案前言自接手余姚项目以后，我司对项目进行了初步的市场前期调查，对项目的产品设计进行了整体定位，并分别从产品、目标人群、价格、广告、媒体、促销以及销售等多方面进行了全面细致地策略性分析和定位，完成以下整体营销推广报告，以供决策性参考。第一部分项目概要一、概况本项目为白云小区东区住宅项目，地块位于余姚市城东路西侧，北临最良江和南兰江路，南邻四明路

2、，西到中山路和东山河。基地内地势平坦，原有现状建筑物已拆除，项目总用地面积为108234平方米。整个小区用地划分为二个地块，都为居住用地，另有一片小学用地和一片城市公共绿地。1#地块中布置部分高层、小高层住宅和多层住宅，以及配套的小区会所、物业管理和社区服务办公及营业用房，并配小区十二班幼儿园一座，用地面积为53983平方米（以国土资源局实测为准）。2#地块中以多层和小高层住宅为主，西侧沿街布置商业设施，用地面积为54251平方米。本项目的规划目标为“余姚中心城区中配套设施完善、环境优美的现代滨水居住小区。”小区规划强调“舒适、健康、安全”的设计理念，注重住宅平面的

3、合理布局，强调出色的居住区环境和景观设计。二、技术经济指标1、1#地块经济技术指标用地面积：53983平方米（折合80.98亩,以国土资源局实测面积为准）多层住宅：19777平方米多层住宅架空层面积:3356平方米小高层及高层：63807平方米幼儿园：3650平方米会所：3301平方米社区管理办公用房：543平方米物业管理办公经营用房：2920平方米公厕:70平方米地下室：19711平方米总建筑面积:115457平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)建筑密度：21.0%容积率：1.74(不计地下室、架空层和阁楼层面积)绿地率：50%

4、机动车停车位：442其中地下车库：430临时车位：122、2#地块经济技术指标用地面积：54251平方米（折合81.37亩，以国土资源局实测面积为准）多层住宅：40851平方米多层住宅架空层面积:5714平方米小高层及高层：46585平方米商业设施:2346平方米地下室：21344平方米总建筑面积：113983平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)建筑密度：23%容积率：1.65(不计地下室、架空层和阁楼层面积)绿地率：45%机动车停车位：507其中地下车库：475临时车位：32第二部分项目市场分析及主题定位一、宏观分析1、地理位置

5、：余姚市位于浙江省东部，长江三角洲南翼，属上海经济区，东距国际港口城市宁波40公里，西距杭州市120公里，北濒杭州湾，南接四明山，区域总面积1527平方公里。全市辖14个镇、1个乡、6个街道，现有常住人口85万人。余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。早在7000年前就创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥地之一。历史上，余姚名人学士云集，素有“东南最名邑”、“文献名邦”之誉，是浙江省的历史文化名城。2、经济环境改革开放以来，余姚的经济建设和社会发展取得了巨大成就，连续多年被评为全国农村经济综合实力百强县（市）。2002年，全年实现国

6、内生产总值185亿元，比上年增长13%；完成财政一般预算收入18.13亿元，其中地方财政收入8.47亿元，分别比上年增长31.3%和45.2%；全社会固定资产投资62.5亿元，比上年增长30.3%；全市农民人均纯收入5730元，城镇居民人均可支配收入9868元，分别比上年增长8.9%和7%；金融机构年末存款余额175.66亿元，贷款余额128.17亿元，分别比年初增加36.02亿元和34.68亿元；城镇登记失业率控制在2.9%以内。3、城市建设近年来，余姚市委、市政府高度重视城市发展和建设，城市面貌发生了巨大变化，城市化率达43%，中心城市建成区面积23平方公里,比

7、1986年撤县建市时扩大了近五倍，城市功能渐趋完善，城市形象日新月异，余姚古城焕发出新的活力。在市政道路建设方面，余姚市围绕"构筑城市框架，打通道路结点，扩大规模，完善功能"的总体目标，先后投资十多亿元构筑城市环行道路网络，进一步提高了城市中心干道的功能。另外，余姚还积极推进旧城改造和新区建设，完善各级住房供应体系；并通过统一规划和建设农民新村，大力推进农村城市化进程。4、投资环境余姚市作为长江三角洲经济带重要的交通枢纽城市，具有相当良好的投资环境。在交通运输上，不仅有宁波北仑的港口优势，同时也毗邻萧山机场和宁波机场，而沪杭甬高速公路穿过境内，为加速余姚与外界的