关于土地增值税问题的解答

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1、关于土地增值税问题的解答　　　一、纳税人　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。　　转让房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照规定缴纳土地增值税。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。　　二、征税范围　　土地增值税的征税范围为转让房地产并取得收入的有偿转让行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。　　三、纳税地点和纳税期限　　土地增值税按属地征收，由房地产所在地的区地方税务局及所辖税务所（以下简称“主管

2、税务机关”）负责征收管理。　　单位和个人将购买的房地产再转让的，由国土房管部门代征税款，以国土房管部门受理产权过户申请资料的时间为纳税义务发生时间。除此之外，其他的房地产转让由纳税人按月在规定的纳税期限内向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。　　四、计税依据　　土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。　　增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。　　五、税率　　土地增值税实行四级超率累进税率：　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分税率为40％。　　增值额超过扣除项

3、目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分税率为50％。　　增值额超过扣除项目金额200％的部分税率为60％。　　上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。　　六、计算增值额时的扣除项目　　计算增值额时包括下列扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。　　七、扣除项目的具体内容　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费

4、用。　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5％计算扣

5、除。　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10％计算扣除。　　（四）旧房及建筑物的评估价格。　　（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。　　（六）对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20％的扣除。　　八、应纳税额的计算　　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。　　方法一、分级逐级距计算。　　分级逐级距计算应纳土地

6、增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额。　　第一步：先计算增值额。增值额＝转让收入额－扣除项目金额　　第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比。公式：增值额÷扣除项目金额　　第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级的税额相加，得出总税额。　　方法二、查表法。　　查表法就是用求出增值额占扣除项目金额的比例，直接查对四级超率累进税率表，然后按照计算公式求得应纳土地增值税税额。　　第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法；　　第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：　　（一

7、）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％　　（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的　　土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％　　（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的　　土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％　　（四）增值额超过扣除项目金额200％　　土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％　　公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。　　九、减免规定　　有下列情形之一的，减免土地增值税：