关于明确土地增值税有关问题

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1、办税服务关于明确土地增值税有关问题一、关于明确土地增值税有关问题的新政策    为了贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号的文件精神，北京市地方税务局就有关出售商品住房土地增值税政策和有关征管工作规定，下发了《关于明确土地增值税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕557号）文件，对土地增值税主要新规定如下：    （一）关于普通标准住宅的标准确认    对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。房地产开发企业进行项目清算时，普通标准住宅的价格应按当

2、期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定。    根据北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住〔2005〕528号）现行文件规定，标准为：普通住房标准确定应同时满足以下三个条件就可以享受优惠政策，既住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。    （二）关于土地增值税预征税款的调整    自2006年1月1日起，对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，凡单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增

3、值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。    （三）关于商品住房预征土地增值税的面积确认    税务机关对于开发建造并出售商品住房预征土地增值税的面积确认，以纳税人填写的《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表<附表>》（表格附后）中的“户均面积”情况，据以判定是否预征土地增值税。对此文件下发前未被税务机关审核确认为普通标准住宅的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。    （四）关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限    以房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，销售面积达到可销

4、售总建筑面积比例85%（含）以上的项目，不论是否预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十四条有关规定进行处罚。    （五）关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明    对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，不再列入土地增值税的清税范围，应按照转让旧房及建筑物的有关政策规定，征收土地增值税。    二、关于明确土地增值税有关问题的新政策演变    （一）关于普通标准住宅

5、的标准确认    根据《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》（京政发[1996]7号）和北京市财政局、北京市地方税务局关于转发《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的通知（京财税[1996]646号）规定，我市普通标准住宅建筑标准，依照《北京市九五住宅建设标准》（[96]首规办秘字第23号）等有关规定执行。同时北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室又联合下发京地税二（1996）431号文件，确定土地增值税适用的普通标准住宅的标准，按每栋号平均每户的建筑面积不超过120平方米以下掌握执行。凡符合上述条件的为普通标准住宅，在其转让

6、时可享受免征土地增值税优惠政策。    （二）关于土地增值税预征税款的调整maintenancemeasures,thereisabigsecurityrisk,managementhashadagreatimpacttothecity.3.1-8busterminalstationstatusinYibincitylayouts(4)hoursofoperationmostofYibincitybuslinesin5:30-6:20,andbasicallymeettheYibintravelneeds.Bus    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施

7、细则》规定》纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。北京市地方税务局对房地产开发企业出售、预售商品住房，一直采取预征土地增值税政策执行，具体对商品住房执行预征的政策和范围我市曾进行多次调整，主要政策演变过程分别为：    1、北京市地方税务局在1996年6月下发《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（京地税二[1996]240号）规定，“纳税人预售非普通标准住宅、别墅、公寓、宾馆、饭店、办公写字楼等其他房地产依预售收入按规定比例

8、预征土地增值税”，对12