(国税函【2010】220号)关于土地增值税清算有关问题的通知

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1、关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：　　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入（按照合同与销售合同孰高

2、的方法）。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（也就是说，面积差如果发生在清算前，应该调整，如果发生在清算后，就不再进行调整了，特殊情况是清算的时候按照合同金额缴税了，清算后才去实际测量，发现有面积差的补退房款，就不再进行调整了）　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具

3、发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（坚持了没有发票不允许扣除的规则。实际上未支付的质量保证金，可以认为：乙方在结算的时候已经取得了全款，然后再支付保证金。例如：工程款1亿元，质量保证金500万元，认为合同已经规定1亿元全部支付，所以应当全额开具发票，500万元是支付的质量保证金。　　三、房地产开发费用的扣除问题　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额（商业银行同期同类贷款利率，这里的利率标准如何计算呢?

4、这也是政策的漏洞）。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（即：全部用自有资金的，也按照10%扣除）　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（

5、一）、（二）项所述两种办法。　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（过去的两边儿沾光的做法，肯定的给堵塞漏洞了）　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（而企业所得税中，土地闲置费是允许在企业所得税前扣除的）　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（契税计入土地成本扣除，不放在税金中单独

6、扣除，印花税已经在费用中扣除，也不再单独进行扣除）　　六、关于拆迁安置土地增值税计算问题　　（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。（借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费100万元，贷：主营业务收入100万元）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费（借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费-拆迁补偿费120万元，贷：主营业务收入1

7、00万元现金20万元）；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费80万，银行存款20万，贷：主营业务收入100万元）　　（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费（实际办手续的时候，并不走购入手续，都是联系好，然后让其他企业直接开发票给。　　（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。　　七、关于转让旧

8、房准予扣除项目的加计问题　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房