津丽湖-尽职调查报告

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1、【关于我行购买平安信托有限公司信托计划3.5亿元】尽职调查报告客户经理：宫玉早调查时间：2015.9.2联系电话：13212297978填报时间：2015年9月2日40第一部分项目方案一.融资方案简介:1、项目名称:平安信托有限公司信托计划2、融资规模:3.5亿元3、融资期限:12个月4、项目年化投资收益率：9.99%5、资金用途:用于支付天津市津丽湖投资有限公司恒大绿洲6号地房地产项目相关款项6、资金来源:我行自有资金7、收益分配:信托管理费0.1%；资产管理费0.05%；资产托管费0.01%。8、项目保证措施:此笔信托提供了东丽湖恒大·国际温泉会议中心（娱乐中心、温泉中心、饮食中心

2、）在建工程抵押，同时恒大地产集团有限公司（上市公司）提供保证担保。二.交易结构：平安信托-恒大绿洲信托贷款单一资金信托恒大地产集团（上市公司）恒大绿洲项目（馨园10-14、18-19号楼）平安信托（受托人）金城银行建信资本-恒大绿洲专项资产管理计划托管银行天津市津丽湖投资有限公司恒大绿洲项目受托管理资金归集发放收益发放信托贷款资金用途保证担保抵押担保流程图40（1）金城银行将3.5亿元自有资金投入建信资本设立的建信资本-恒大绿洲专项资管计划；（2）平安信托发行平安信托-恒大绿洲信托贷款单一资金信托，建信资本-恒大绿洲专项资管计划用3.5亿元资金认购该信托收益权；（3）天津市津丽湖投资有

3、限公司与平安信托签订抵押合同及信托贷款合同，同时恒大地产集团（上市公司）与平安信托签订保证合同；（4）平安信托将收到的信托资金向天津市津丽湖投资有限公司发放信托贷款；（5）天津市津丽湖投资有限公司按约定使用资金，用于恒大绿洲二期（6号地块项目）项目开发、建设；按季偿还利息，到期归还本金。第二部分平安信托介绍公司背景：平安信托有限责任公司（以下简称“平安信托”）自1996年4月成为中国平安的控股子公司。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记。注册资本经过了四次增资扩股，增加到目前的人民币69.88亿元，是国内注册资本最大的信托公司。经营范围：主要从事财富管理业务，为个人客

4、户、机构客户提供信托理财产品与服务，包括资金信托业务、动产、不动产、有价证券及其他财产或财产权的信托业务，作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事投资基金业务，经批准的证券承销业务，以及企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务，并积极拓展在物业投资、基建投资和私人股权投资等方面的业务。 资产规模与经营状况：平安信托资产管理规模突破千亿，平安信托的信用风险资产不良率低于1%，是全国资产质量最好的信托公司之一；凭借优良的资产质量、积极的创新精神和优秀的管理水平，平安信托先后荣获《证券时报》、《上海证券报》等权威机构评出的“中40国商业地产最佳投融资机构”、“中国信托公司最佳

5、创新奖”、“最优秀信托公司”、“最具社会责任信托公司”等众多荣誉奖项第三部分信托计划融资主体介绍一、信托计划融资主体介绍:天津市津丽湖投资有限公司成立于2009年，为恒大地产集团有限公司下属项目公司。公司主要从事东丽区恒大绿洲项目开发建设与销售。注册资金69000万元，法人代表人石守明，经营地址天津市东丽区东丽湖度假区,经营范围：以自有资金对房地产进行投资；房地产开发。二、股东及出资情况股东名称组织机构代码/身份证出资方式出资金额占比（%）恒大地产集团天津有限公司69407178-5货币69000100%三、信托计划融资主体历史沿革及重组情况:该企业成立于2009年，成立之初注册资金4

6、3000万元，股东构成为：恒大地产集团有限公司出资43000万元，占比100%；2011年公司增加注册资金，由天津信托有限责任公司出资26000万元，增资后公司注册资金增加至69000万元，其中恒大地产集团天津有限公司出资43000万元，占比62.32%；天津信托有限责任公司出资26000万元，占比37.68%。2012年11月底，公司股权变更，天津信托有限责任公司股权转让给恒大地产集团天津有限公司，转股后，恒大地产集团天津有限公司持有申请人100%的股权。目前为恒大地产集团有40限公司下属项目公司。公司主要从事公司主要从事东丽区恒大绿洲项目开发建设与销售。一、信托计划融资主体财务情况

7、分析:1.财务报表分析:一、财务基本情况企业2012年财务报表只提供了供工商局审计的报告，并未经会计师事务所审计，主要原因为2012年天津公司整体更换工商年检时出的简版财务报告，因财务数据无变化，所以没有追加出审计报告。2013年2014年审计报告经天津常新联合会计师事务所审计，具体企业财务情况如下：表一、资产负债表单位：万元2012年2013年2014年2015.7流动资产合计182594199898193819201970货币资金32766