为评估某房地产价格

《为评估某房地产价格》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

为评估某房地产价格 用心整理的精品word文档，下载即可编辑！！为评估某房地产价格，选取A、RC三宗可比实例，有关资料见下表可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（兀/M2）380041003950成交日期2004年10月1日2005年5月1日2005年6月1日交易情况-2%-1.5%0区域因素+3%0-1%个别因素-1%+2%+1%上表中各百分数均以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价对象劣，2004年6月1日至2005年10月1日，该类房地产市场价格基本保持不变，试利用上述资料评估房地产2005年10月1日的价格A:3800*100/98*100/103/100*99=3802.64B:4100*100/98.5*100/102=4080.820:3950*100/99*100/101=3950.40三者平均数=（3902.64+4080.82+3950.40）/3=3944.621.某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%.餐饮收益为客房收益的30%.客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%.康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%.土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000精心整理，用心做精品5 用心整理的精品word文档，下载即可编辑！！B294003500C238002800D166002000试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。2.某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2,规划总建筑面积40000m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2.该项目的正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2.至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2,可出租面积为建筑面积的70%.正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%.当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(资本化率为8%,折现率为10%)。1.解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益：(1)客房年总收益=(400X200+100X350)刈65X(1-25%)=3148.13万元(2)餐饮年总收益=3148.13>30%=944.44万元3、计算客房与餐饮年总费用：(1)客房年总费用=3148.13>35%=1101.85万元(2)餐饮年总费用=944.44>55%=519.44万元精心整理，用心做精品5 用心整理的精品word文档，下载即可编辑！！4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.2叫元5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：(11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：V=a/r=2671.28/11.9%=22447.73万元1.解：1、设该在建工程的正常购买总价为V.2、续建后的总价值用下式计算3、续建总费用=2800X40000>60呛(1+10%)=6109.09万元4、销售税费总额=14396.65)6%=863.80万元5、购买该在建工程税费总额=VX3%=0.03V6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03VV=7207.53万元故：该在建工程总价为7207.53万元精心整理，用心做精品5 用心整理的精品word文档，下载即可编辑！！该在建工程单价为1801.88（元/平方米）精心整理，用心做精品5