大光明物业评估报告(华改的)101121431

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1、第三章物业基本情况3.1经营性物业情况3.1.1地理位置苏州大光明影城位于苏州观前商圈核心区域小公园北局9号，与开明大剧院与、人民商场、国美电器、埃及城为邻，合用小公园公共广场，地理位置优越，周边商业氛围浓厚，拥有较大的人流量。3.1.2物业概况本物业占地面积2169.58㎡约合3.25亩，总建筑面积12106.5平方米，其中1-3层6556.7平方米，4-8层4732.8平方米，地下一层817平方米。本次苏州电影发行放映公司申请抵押贷款的经营性物业系其名下地上八层及地下一层物业，该物业全部用于出租，整体出租给昆山龙乐太平洋数

2、码港有限公司，两证（房产证、土地证）齐全，土地性质为出让。3.2物业产权情况目前，苏州电影发行放映公司拥有物业全部产权，房屋产权证明：苏房权证市区字第10080834、10081240号，整体出租给昆山龙乐-太平洋数码港有限公司，地上八层及地下1层租赁建筑面积12106.5平方米，租期12年从2009年6月1日至2021年5月31日，年总租金收入为1785.06432万元，按季度付款，每季度446.26608.万元，第1-2年无递增，后每二年递增3%。3.3物业成本及市场评估价值3．3.1：物业购建成本本物业拍卖取得产权，物业

3、成本12000万元，改造投入1000万元。3.3.2市场价值评估本物业本物业占地面积2169.58㎡约合3.25亩，总建筑面积12106.5平方米，其中1-3层6556.7平方米，4-8层4732.8平方米，地下一层817平方米。根据天元评估公司评估，抵押物目前时点评估价值为20000万元3.4物业收入测算昆山龙乐-太平洋数码港有限公司整体租赁地上八层及地下1层租赁建筑面积12106.5平方米，租期12年从2009年6月1日至2021年5月31日4，年总租金收入为1785.06432万元，按季度付款，每季度446.26608.

4、万元，第1-2年无递增，后每二年递增3%。2009年6月1日起至2010年5月31日止租金17850643.2元2010年6月1日起至2011年5月31日止租金17850643.2元2011年6月1日起至2012年5月31日止租金18743175.36元2012年6月1日起至2013年5月31日止租金18743175.36元2013年6月1日起至2014年5月31日止租金19080334.13元2014年6月1日起至2015年5月31日止租金19080334.13元2015年6月1日起至2016年5月31日止租金2066435

5、0.83元2016年6月1日起至2017年5月31日止租金20664350.83元2017年6月1日起至2018年5月31日止租金21697568.38元2018年6月1日起至2019年5月31日止租金21697568.38元2019年6月1日起至2020年5月31日止租金22782446.79元2020年6月1日起至2021年5月31日止租金22782446.79元12年租金合计242837037.38元第四章物业经营情况及市场展望4.1苏州核心商业圈解析4.1.1观前商圈概况：观前商业中心地处苏州古城中心位置，是苏州的传统

6、商贸、文化中心。商圈总占地面积52.4公顷，东起临顿路，南至干将路，北依旧学前、因果巷，西达人民路。区内主要由商业步行街和美食街及人民商场、长发商厦、金鹰国际、大洋百货等购物商场构成。观前商圈商业繁华，名店、老店集中，名胜古迹众多，融购物、娱乐、餐饮、旅游、观光、休闲为一体。是苏州城市最大和最具影响力的商圈。在苏州"东园西区、古城居中、一体两翼"的现代城市建设和发展的格局中起着无可取代的重要的中心作用。4.1.2大光明影城项目优势4（1）地段特点：地处苏州观前核心商业位置，靠近观前街主干道，离人民商场咫尺之遥。（2）交通便利：

7、苏州古城中心位置，是苏州的传统商贸、文化中心，靠近人民路和干将路。（3）购物便利：是苏州主要的消费场所，其中服饰、餐饮、休闲娱乐和大型商场、专业卖场都集中于此。（4）观前地区除开明电影院以外，周遍大型电影院较少。（5）周遍消费人群较多，可开发潜在客户量巨大。4.2昆山龙乐-太平洋数码港有限公司整体租赁大光明影城物业后，总体经营方向和业态布局如下：经营规划细述：负一层：美食广场主要经营内容：自助式量贩精品美食（铁板类、煲仔类、炒饭类、苏式面点、日式、韩式小吃等等）一层至四层的内铺：太平洋数码港主要经营内容：数码产品、手机、家用小

8、电器的销售。一层至四层电影放映业态：瑞基大光明国际影城主要经营内容：电影放映及衍生产品一层至四层的外铺：国内、国际知名品牌的商业租赁主要经营内容为：谢瑞麟、周大福珠宝、肯德基快餐、COSTA咖啡连锁、世嘉名表等等。五层至八层：休闲娱乐SHOPPINGMALL主要经营内容：橙宝