[精选]紫阳名邸市场分析及产品定位下1438581714.pptx

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1、价格策略的制定将与发展商总体投资意图和开发节奏密切关联高价入市原则——上饶至今没有一个可以代表高品质、高标准的真正意义上的豪宅项目。高价入市，一举奠定项目的高尚产品定位。互补提升原则——商业先行。配套商业先行，以完善的商业氛围提升住宅生活环境和满足生活需求，同时配合销售节点有技巧性的展开营销活动，提升住宅价格。随着项目商业设施的逐步完善，新社区生活的标准和价值随之凸现。差异定价原则——每户单独定价，配送特别定价说明，将综合价值不同之单位采用差异性定价方式，以确保总体项目单位的价值均衡和升值对应。项目价格定

2、位1★楼宇规模的影响本案总体建筑规模不大，住宅建筑容量仅3万多平方米，属于小规模楼盘。由于体量较小，缺乏大体量楼盘的阶段性提价，因此在初进入销售过程中，要把握市场机遇，树立市场品牌。以高价入市，一举奠定项目的豪宅地位。★推市时机的影响项目位于带湖区域板块，目前周边楼盘开发密度不高。但随着带湖区域的整体规划和延伸建设，必将有大量新建楼盘上市。项目也将面临在开发理念、设计水平、市场营销等方面的激烈竞争，其中最残酷的价格竞争亦是不可避免的。因此，为把握宝贵的开发时机，务必加快本案开发和销售工作。★营建标准的影响

3、拟定价格是以设计方案中的营建标准及产品特色等展开的，如因设计、配套、景观、房型等成本因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。★机会成本的影响销售周期与价格拟定之间有着必然的相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能地缩短销售周期便显得格外重要。项目价格定位2住宅目前在售板块代表楼盘销售均价主力面积主力总价老城区板块现代城2300元/m2125－135m228-32万带湖板块绿景家园2100元/m2130-144m227-30带湖花园1800元/m2130－150m224万－27万水南板块黄金水岸2

4、000元/m2130－141m226万－30万本案（位属带湖板块）2550元/m2140m235万（未来1年内上市）目前上饶各板块的销售均价并未拉开明显的差距，本案的上市时间预计将在2007年下半年，如考虑商业先行的销售模式，则住宅预计将于2008年上半年上市。根据近几年上饶人均GDP年20％的增幅，预计2008年上饶市的人均GDP将超过3000US$，同期人均可支配收入也将大大增加。随着公积金贷款和商业贷款的广泛应用，购房者所能承受的总价也稳步提升。项目价格定位对本案的定价，将遵循高价入市的原则，预计：

5、住宅销售均价2550元/m23商业项目周边在售商业销售均价其他江南商贸城三期7000元/m2（1F）专业型市场的商铺，面积为100-200m2带湖花园社区商业8000元/m2（1F）大型住宅社区的配套商业，面积从50-200m2不等凤凰家园社区商业11000-16000元/m2（1F）位于凤凰大道沿线，区位较好本案6500元/m2（整体均价）3-5F的设计，高楼层商业价值低根据周边现行商业出售价格测算，由于本案的商业为3-5F，高楼层商业价值低，因此拉低了整体均价项目的集中型商业可能会采取先行招商，后分割

6、产权出售的模式，因此，具体的销售价格将在确定商业的运营模式后进行详细测算。项目价格定位现阶段预估：商业销售均价6500元/m24项目竞争力分析项目规划设计原则及主题意境建议项目分析项目发展定位项目整体规划设计建议项目规划及建筑建议环境及景观（园林）设计建议建筑设计建议装修标准建议配套建议项目规划及建筑建议5传承与颠覆创新与突破本项目作为上饶领袖型的产品，在整体规划上必将全面创新。目前上饶市场上的住宅区布局以兵营式排布为主，尚未形成组团格局，用于公共空间的人性化设计也较少。在本项目的整体规划布局中，我们将提

7、倡更人性、更生态、更开放的生活大氛围。项目规划原则6挖掘地块景观优势规划要点：营造社区内部中心景观和景观节点满足地块各个位置住宅的观景合理布局，营造地块地势规划要点：使用道路和景观来有效区隔增强园区的建筑层次感规划要点：合理营造局部地势，使园区内的建筑立面形态更为丰富化，增加视觉景深项目规划原则7从市场到客户，从客户到产品。。。我们缔造的不是普通的住宅，我们进行的是城市顶尖豪宅建设，打造层峰生活新高度项目规划意境8以三清山的高度，采撷清晨第一缕的阳光览信江的滚滚浪潮，品事业颠峰成功人生项目规划意境9项目整

8、体规划设计建议鸟瞰图沿街透视图小区地块呈略不规则的长方形，小区内部建有4幢高层建筑，呈点状分布。10项目整体规划设计建议商业区和住宅区相对独立小区设计三级通道：小区主要道路、人行道路、宅前小道城市主干道小区主要道路人行道路商业区住宅区11项目整体规划设计建议交通尽量做到人车分流，避免人车流线交叉，保证小区的安全性和人性化每栋楼前设计宅前通道，同时在小区入口处设计地下车库通道城市主干道小区车流小区人流12环境及景观园林设计建议由