【精品】圣约瀚名邸商场产品建议1.doc

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1、第一部分项目定位一、项目研判1・1项目概况项冃名称：圣约瀚名邸商场项冃性质：商业综合开发商：上海绿地（集团）有限公司其他位置：长宁路1188号总建面：6万M?楼层：6层1.2优势分析1.2.1区位条件本案地处中山公园西侧，毗邻地铁2号线中山公园站和轻轨中山公园站。同时开通以后，这里将会成为一西区主要的交通中转站，尤具对于商铺来说，地铁会带来持续不断的滚滚人流。中山公园商圈的整体商业氛围会有极犬的改善，也会给商铺的经营者和投资者很大的信心。1.2.2规划条件本案沿长宁路商街长达120米，共6层，总建筑面积达2万M?。在整体形象上现代感较强，

2、虽然体量不及怡丰园商场那么大，但在高度、立面处理、开放空间等方面来看，本案建成后可以算是中山公园周边地标性的商业建筑。1.2.3商场与公寓的互动以领先上海住宅建筑20年为冃标的圣约瀚名邸已初步塑立了长宁区顶级豪宅的市场形彖，为中山公园周边地标性的公寓住宅，公寓的成功操作给商场以有力的支持，得以实现商场和公寓两者的联动。1.3劣势分析1.3.1临街过近相对来说，这是木案最大的缺憾，户外空间环境的营造对于一个大商场的运作是十分重要的，而本案基本上是紧贴着长宁路。1.3.2所处位置未尽理想本案虽处中山公园商圈，但位置略显尴尬，照冃前人流量来看，

3、凯旋路是一个分水岭，大多集中于凯旋路以东，中山公园主入口附近。1.4市场机会1.4.1地铁、轻轨即将开通2号线的开通大大增加了中山公园商圈的人流，年底明珠线也将开通，届时，中山公园将会成为西区最大的交通中转站，中山公园商圈的整体商业氛围将会极人改善。1.4.2周边消费力上升，区域市场呼唤地标性商业设施从冃前开张营业的儿个商场来看，九洲商厦已关门重组，淮海商都的经营状况也不尽如人意，区域市场还没有一个地标性的商业广场，所以绝大部分区域客户都流向天山商厦和徐家汇。另一方面，近两年周边相继开出了兴联大厦、大家源、中山公寓、笠园、虹桥新城等高品质

4、楼盘，大大提高了区域客户的层次，这些客户都具有相当的消费能力。区域住宅市场的兴旺呼唤高品质、高品味商场的出现。这应是本神机妙算定位的一个基点。1.4.3商业性物业推广较为单一相对住宅类物业在营销过程中较为成熟的策略和手法，商业性物业在推广中显得力度较弱，专业水准偏低，因此本案如在个案形象定位、综合产品力特征、针对性的营销策略等方而加以完善，制造出市场的靓点。1.5潜在威胁1.5.1潜在竞争激烈由于看好中山公园周边商业发展前景，因此商业性物业的开发体量较大，光怡丰园就有6万M》的商场体量，加上周边新华美、康宁广场等都有大体量的商场即将推售，

5、可以相信，这些楼盘在品质、推广力度上都会有所进步。1.5.2乐购的威胁乐购位于中山西路、武夷路口，营业面积近万平方米，是周边最大的购物集散地，大卖场有具价格等方面无可比拟的优势，乐购的存在，对于本案的经营是一个威胁，与其经营的错位是本案定位的基点。1.5.3商圈还未形成立体交通系统长宁路级别较高，加上地铁、轻轨的立体交通，但冃前周边缺乏必要的步行立体交通系统，难以形成彖徐家汇那样商圈内部的人流回动，这将会阻碍中山公园商圈的进一步发展。二、市场定位2.1市场背景■近年来新建的一批大型百货商场不景气，已成为困扰众多商家的严重问题。上海现有50

6、00平方米以上营业面积的白货商场130家,其中1万平方米以上的商厦近40家，除了儿家老牌的白货商店和少数选址、定位较好的商场外，大多数惨淡经营。在新的居民区向城市周边发展以及新的零售业态如超级市场、仓储式商场、便利店等纷纷崛起的情况下，大多数大型白货商场客流量减少、人气不足。为了招探顾客，一些大商场采取大规模的商品打折促销手段，允许顾客讨价还价，但这屮间形成的不规范和一些欺诈行为，反而使顾客降低了对大商场的信任。上海商业的平均利润率已从80年代的90%下降到1996年的1.13%。■大白货的衰退主要原因是经营结构的老化，在过去基本是以穿用

7、为主的百货业，到冃前止，只是在商品的品质上有了比较大的变化，有些大百货大商场依据自己的天时地利等优越条件，以种种市场竞争等手法，维持着大商场的生存，接镭而来的则是一个乂一个理还乱的困惑，力不从心的经营，已无法摆脱新兴市场带来的种种冲击。■经济得到了前所未有的高速发展，国民收入明显增长，用于随意性支出的收入增加，人们的需求发生了改变，在工作效率大大提高、生活节奏大大加快的同时，人们希望能一站购足。随着教育水平的提高，娱乐时间的增多，家庭结构和就业条件的改变，人们更希望在购物的同时，得到饮食、娱乐和休闲的享受。■现代化的生活使人们在充满竞争和

8、压力的T作Z余，渴望获得良好的休息和恢复，在这种情况下，大型商场不但要一如既往地为使用者提供怡情、放松的场地，还耍促进使用者更加积极、主动地调整口身的生理、心理状态。大型商场的内容在存在形态上