乾恒湖畔名邸主题性营销通路定位报告

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1、乾恒●湖畔名邸主题性营销通路定位报告目录1.前言2.销售量价细致说明3.客户特征4.客户消费以及职业习惯5.客户区位分析6.媒体费用以及通路7.销售以及操盘方式8.尾篇一、前言以本项目目前阶段，所有的媒体通路以及销售量价说明只是针对常规项目，不排除存在其中的变故；媒体费用以及广告通路分析是根据在以往项目的数据上，其中一些相关数据可以调整；本报告为项目前期主题性营销定位报告，不能作为执行案落实。二、销售量价细致说明以整盘量价平均面积为90㎡为标准整盘量价平均值为5000元RMB具体公式如下：整盘量价面积×平均值＝整盘价结合以上数据

2、由此可以推算出：90×5000＝450000即为45万RMB也就是说，平均每盘的价格在45万元。除去一次付款的忽略不计。根据首付30%，商品价格×首付比例＝首付款45000ⅹ0.3=135000那么，他们是谁？他们从事着什么岗位？他们有什么样的消费习惯？职业习惯？他们在哪儿？！再根据分期付款公式最后得出由此得出，月均还款在2000元左右。2000×2=4000结论：我们所面临的第一波客户，家庭或者个人月收入在4000元以上。三、客户特征客户的职业分类：公司白领蓝领工人教师医生IT人士高级技工公务员购置婚房的准夫妻退休人士投资客……

3、…………….四、客户的消费以及置业习惯1、消费习惯他们之中，大多数人都属于中等收入阶层，过着朝九晚五的职业生活，周末的时候，和朋友们出去逛逛中大国际、世纪金花并不是他们消费的场所而他们喜欢去也可以消费的起的地方是各种各样的时尚商业街飞炫、百汇、东大街、大唐不夜城、各大超市………他们大多数是70后、80后有着与父辈们截然不同的世界观和消费理念他们经历了两个时代变迁他们热爱生活、喜欢张扬、更懂得收敛。他们睿智、年轻、激情、无惧。他们是这个时代的中流砥柱。2、置业习惯他们中，有准备婚房的准夫妻他们中，有即将迎接新生命的准父母他们中，有工

4、作几年想落户西安的准市民他们选择的住宅，不一定要居于繁华之地，但一定要交通发达，出入方便，可以随意到达目的地；他们选择的住宅，不一定要富丽堂皇，极尽奢华，但一定要配套齐全，景色宜人，窗户就是一副山水画。他们回家的路，是一条绿色的林荫大道，在幽静的湖畔，洗净一身凡尘，温暖的灯光下，妻子端来一碗浓汤。这，不是房子。这，是家。他们，都是我们的准业主，他们，都是我们的家人。五、客户区位分析他们在哪里？！西高新技术开发区北经济技术开发区客户区位分布图如图所示，根据客户特征分析，本案的潜在客户群主要分布在城北经开区和西高新技术开发区。对于后期

5、的广告投入和投放区域，这两片区域是重中之重。城北经济开发技术去和西高新技术开发区是西安高新产业的区，近几年来主要经济指标增长迅猛，已经成为高端人才荟萃、创新创业活跃、产业集群发达、新兴业态兴旺的创新之城。六、媒体费用以及通路广告营销费用预算整盘量价平均值为5000元RMB项目总建面130732㎡整体营销费用为：5000×130732=653660000根据以往的项目营销推广费用占营销费用的0.1%计算。653660000×0.1%=6536600营销推广费用为6536600根据客户区位分布，城北经开区的营销推广费用占全体营销推广费

6、用的40%，西高新技术开发区营销推广费用占全体营销推广费用的30%.其中硬广占营销推广费用的60%.各类推广活动：通过各种具有吸引力的活动积累客户建立客户沙龙：客户沙龙——维护客户资源，长效培养潜在客户业主推广活动：发挥并挖掘已有客户资源，促进客带客成交软性宣传为辅：电视、短信、网络等软性媒体作为辅助宣传方式硬广高举入市：各类硬广投放市场，引起市场广泛关注媒体通路七、营销与操盘方式双售楼部的设立123采用坐销销售方式利用广告增加上客量1.双售楼部的设立建立双售楼部，在项目所在地和客户主要分布区位各建立一售楼部。有效地利用售楼部本身

7、的辐射力和范围加大上客量和影响力。2.采用坐销销售方式穿着明确目标态度：不是对手，是朋友声音与笑容：有感染力，亲和力，不卑不亢知识：对行业深刻了解寻找完美的销售借口团队配合何为坐销？坐销不是让你“坐”着销售坐销是一种最传统的直接面对客户的销售模式，也是最简单的销售模式。积极的态度是坐销成功的关键坐销可以最大限度的节约人工成本的投入关于“坐销”坐销的原则3.利用广告增加上客量八、尾篇声明：本报告以上所有建议是建立在主题性营销报告的基础上，其中部分的数据是根据以往常规项目分析得出，并不为最终实际数据。本报告只能作为前期交涉的主题性营销

8、通路定位，不能细化和落实到执行案。关于具体的执行案只有进一步合作以后才可以提供。西安浩之华：辛嘉韬2010-08-13Thanks!