中融财信渝中城股权投资集合资金信托计划..docx

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1、zrt审慎Prudence诚IntegrityEfficiency雷JFInncv^on中融国际信托有限公司中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年4月7日）#zrt审慎Prudence诚IntegrityEfficiency雷JFInncv^on经办业务部门：机构业务部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交

2、易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日#zrt审慎Prudence诚Integrity离姣EfficiencytiffInncv^on项目背景5、信托方案6（一）信托基本要素6（二）交易结构61、交易结构图62、信托资金运用73、担保措施84、项目公司的管理85、信托财产变现9三、交易对手情况调查9（一）项目公司9（二）项目公司母公司18

3、（三）集团公司整体情况分析26四、项目分析39（一）项目基本情况391、项目现状392、开发计划及控规指标403、开发计划414、设计、施工、监理情况错误!未定义书签。（二）项目市场情况421、宏观经济概况422、当地总体房地产市场433、项目市场情况45（三）项目分析501、总投资预测502、已投入资金的合理性523、项目资金来源与运用预测表534、项目损益预测55（四）本项目综合评价62五、用款项目错误!未定义书签。5zrt审慎Prudence诚Integrity离姣EfficiencytiffInn

4、cv^on1、用款项目简介错误!未定义书签。5zrt审慎Prudence诚Integrity离姣EfficiencytiffInncv^on2、项目控规指标及开发进度错误!未定义书签。错误!未定义书签。3、项目投资估算六、风险控制措施分析错误!未定义书签。七、结论及建议错误!未定义书签。5zrt审慎Prudence诚伯Integrity离姣EfficiencytiffInncv^on项目背景本项目的交易对手为重庆财信房地产开发有限公司（以下简称“财信地产”）的子公司重庆中置物业发展有限公司（以下简称“中置

5、物业”），财信地产成立于1996年，注册资金20000万元人民币，是重庆财信企业集团有限公司（以下简称“财信集团”）旗下的核心子公司，系国家一级开发资质的房地产企业，截至2011年末，财信地产累计完成开发及开发在建房地产总量逾400万平方米，产品领域涵括：城市ShoppingMall、国际甲级写字楼、大型旅游地产、精品滨江社区、低密度高端物业、城市国际五星级商务酒店、度假温泉酒店等物业类型。所开发项目分别获“巴渝杯”优质工程奖、重庆十大形象工程、城市建设“十佳项目”、“广厦奖”、“三峡杯”优质工程奖、“绿

6、色生态住宅小区”、“用户满意度”等多项殊荣。公司以业务范围以重庆为中心，并已进入北京、四川、海南、上海、河南、贵州等10多个主要城市。2011年，财信地产连续四届荣获重庆房地产50强企业（2011年位列第11位），2012年3月“2012年中国房地产开发企业500强”测评活动中财信地产获得“中国房地产开发企业200强”（位列第106位）。财信集团创办于1997年，是一家以房地产、环保为主，兼具市政工程建设、金融投资的大型企业集团，为国兴地产（股票代码：000838）第二大股东。截止2012年末，财信集团已

7、拥趸100亿资产，公司业务已拓展至成都、北京、河南、贵州等城市。2012年3月2日，财信地产通过竞拍获得位于重庆市渝中组团C分区33-1-1/04号的YZ-3-1地块，并于2012年3月2日与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》，地块编号为YZ-3-1（以下简称“财信？渝中城项目”），土地成交价为106,264万元，项目总共建筑面积388,369平方米，总投资278,849万元。目前财信地产已经投入56,132万元地价款。财信地产希望与我公司就此项目开展信托合作，所融资金用于缴纳渝中城

8、项目的剩余土地价9zrt审慎Prudence诚伯Integrity离姣EfficiencytiffInncv^on款和项目建设开发。公司收入2.5%-3%/年，收入总额约4,800万元信托方案（一）信托基本要素1信托计划名称：中融-财信渝中城股权投资集合资金信托计划2信托管理类型：主动管理型3信托类型：集合资金信托计划，结构化4信托期限：24个月，满一年可提前结束。5信托规模：16.7亿元，其中优先级8亿元，次级8.7亿元6资