[精选]第一章 不动产和不动产价格.pptx

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1、第一章不动产和不动产价格第一节不动产的概念和特性第二节不动产价格及其类型第三节不动产价格的影响因素1一.不动产的概念（一）不动产1.不动产的定义不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。“本法所称不动产是指指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”------《中华人民共和国担保法》第92条第一节不动产的概念和特性2不动产不动产实物不动产权益土地建筑物其他附着物房屋构筑物权利利益区位收益2.不动产的实物、权益和区位地理位置、可及性、交通便捷性、环境、景观、配套设施、区域中的地位等3不动产可视为是实物、权益与区位三者的结合，它们对于不动产价格的影响同等重要。43

2、.估价上不动产的三种存在形态土地建筑物不动产5从实物角度看，现实中的不动产估价对象有：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地与建筑物(已建成的建筑物)的合成体；(5)在建工程(土地与尚未建成的建筑物的合成体)；(6)未来状况下的不动产；(7)已经消失的不动产；(8)现在状况下的不动产与过去状况下的不动产的差异部分，如后来增加的装修；(9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房；(10)包含有其他资产的不动产；(11)作为企业整体的一部分的不动产。6（二）土地土地——是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地

3、质、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。7土地的自然特性：位置固定性质量差异性不可再生性效用永续性土地的经济特性：供给稀缺性可垄断性多用途性收益级差性8对土地利用的三大制约：土地使用管制——用途管制、城市规划限制土地权利设置及其行使的限制——地役权(easement)土地相邻关系的限制——通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。9对一宗土地应有的认识——位置、面积、形状、四至、地形地势、周围环境和景观、土地权利状况、利用状况、地质和水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、规划设计要求、其它。10*待开发土地的规划设计要求：用地性质建筑容积率建筑密度建筑高度绿地

4、率建筑后退要求建筑艺术出入口方位停车场建设要求地面标高其它要求11房屋构筑物水塔、道路、桥梁、隧道住宅非住宅（三）建筑物建筑物的构成：建筑物12房屋——供人居住、生产、工作、学习和进行其他社会活动，以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。构筑物——房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、围墙等。13按经济用途分——商业建筑、工业建筑、住宅、公共设施、公共建筑等；按结构材料分——钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构；建筑物的分类：14对建筑物的基本认识：坐落位置面积建筑层数和高度用途建筑结构建筑装修附属设备建成年月空间

5、格局外观公共服务设施完备程度维修保养及完损程度产权状况其它15自然特性——不可移动性耐久性个别性数量有限性社会经济特性——用途多样性涉及广泛性权益受限性难以变现性保值增值性二.不动产的特性16对不动产的基本认识：每一宗不动产都是不相同的；不动产的物质实体是不可移动的；不动产通常是耐久的不动产的供给是有限的；不动产对人们是有用的。17三、不动产的分类（一）按用途划分:居住、商业、工业、农业、特殊、办公、服务、文教、医疗等。（二）按是否产生收益分：收益性不动产、非收益性不动产。（三）按开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。（四）按经营使用方式分：销售型、出租型、营业型、自用型。18

6、一、不动产价格的概念不动产价格——在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。不动产价格是某个时点状态下的价格；不同的不动产权益对应于不同的价格；一般以货币形式支付。第二节不动产价格及其类型19二、不动产价格的形成不动产的有用性(Utility)不动产的相对稀缺性(Scarcity))对不动产的有效需求(EffectiveDemand)20三、不动产价格的基本特征地价与一般物价的不同：生产成本不同供求变化不同价格差异不同市场性质不同折旧现象不同形成时间不同21不动产价格受区位的影响很大；不动产价格既可表示为交换代价的价格，也可表示为使用和收益的价格；不动产价格实质上是不动产权

7、益的价格；不动产价格是在长期考虑下形成的；不动产现实价格一般随交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。不动产价格的特征：221.按价格的形成形式分类——成交价格市场价格理论价格公开市场价格评估价格清算价格政府指导价和政府定价四、不动产价格的种类232.按实物形态分类——土地价格---生地价格、毛地价格、熟地价格---地价、单位地价、楼面地价、补地价建筑物价格不动产价格---现房价格---期房价格243.