不动产与不动产价格

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1、第一章不动产与不动产价格重点提示：本章为不动产的基础概念部分。着重介绍了不动产的定义、特征，不动产价格的概念、分类以及不动产价格的影响因素。第一节不动产一、不动产概念1．不动产的定义关于不动产的定义有很多种。在民法中，将财产（或称为物）分为动产和不动产两类（柴强，2001）。如法国民法典第五百一十六条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”对动产和不动产而言，通常是以财产能否自由移动为依据进行划分的。相对于动产来说，不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能

2、，或者会带来明显的经济损失。关于不动产的界定，日本民法典第八十六条规定：“土地及其定着物为不动产。”意大利民法典第八百一十二条则详细规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场、以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。”中国大陆有关立法中，也使用了不动产的概念，如《中华人民共和国担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”本课程的

3、定义是：不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。2．不动产实物与权益（1）不动产实物①土地关于土地，人们有各种不同的认识，其中最有代表性的观点有三种。第一种观点认为土地是指地球表面的陆地。第二种观点认为土地不仅包含地球表面的陆地，也包含水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。第三种观点认为土地是自然物、自然力或自然资源，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。”它“指的是自然的各种力量，或自然资源。”“不仅指土地的表面，……还包括地面上

4、下的东西。”（伊利、莫尔豪斯，中译本，1982）②建筑物建筑物是指人工将建筑材料、建筑构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑物两大类。房屋指建筑物中具有完善的维护结构、能够遮风避雨，并可供人类在其内直接从事生产和生活等活动的空间场所。构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。前者包括工业建筑和农业建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。③其他附着物（Fixtures）10其他附着物由

5、相关法律予以界定。如美国有关法律规定，一旦某动产（PersonalProperty）被视作附着物，则该动产在法律上将被看作土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。那么在什么条件下，动产才可被视作附着物呢？美国的判断准则是动产所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契约中约定，承租者在所承租的土地上建造的附属车库（AutomobileGarage）可以在租约到期前拆除移走，则该车库为承租者的动产而不属于附着物；若契约约定不能拆除，则该车库将被视为附着物而为土地所有者所有。但若某些依附于土

6、地或建筑物的动产，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，则无论该动产所有人是否有此意愿，该动产都被视作附着物，如给排水管道、电力、热力系统等。另外，不动产业主为提高其不动产的价值和功能，在地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等，也是附着物。（2）不动产权益不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定），以及享有这些权利所能获得的利益或收益。从历史上看，各国财产权利的设置都是通过法律制度规定的，并受到各国法律的保护。其中涉及不动产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。许多国家和地区

7、在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权、居住权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置权、典权等，有的还设置了具有债权性质的租赁权。英美法系国家虽然更注重案例判据，但对各种不动产权利也有相应的法律判断准则，而且权利界定似乎更加准确合理。二、不动产特性不动产本身所具有的特性，使得不动产市场和一般商品市场、不动产价格和一般商品价格有很多不同点。从本质上看，不动产的基本特征是不可移动性，它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。

8、另一方面，不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，所以不动产特性也表现在社会经济特性方面。1．自然特性（1）不可移动性不可移动性指土地的地理位置固定，不能移动。固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。它们虽然可以被拆除，但拆除后就不再是建筑物，或不再是原不动产的组成部分，因此包括建筑物和其他附着物在内的不动产同样具有不可移动的特性。（2）耐久性耐久性指土地不因使用或放置