商业地产项目税务筹划应用研究

《商业地产项目税务筹划应用研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、商业地产项目税务筹划应用研究　　A企业为一家颇具规模的商业地产集团，已经决定要投资广州市的“城市综合体”地产项目。该项目占地面积超过288亩，落成之后的建筑总面积将达到80万平方米，项目包括广州市中心地区的重要展览中心、高档写字楼以及商业中心等。项目的大致投资预算为：土地成本共计80000万元，项目开发成本共计400000万元，项目开发费用共计40000万元，预计项目的建设期在5年左右。项目建设结束后，如果能够全部销售出去，预计可获得销售收入共计240亿元。本市的营业税率为5%，城建税率为7%，教育附加费率

2、为3%，地方教育附加费为2%，企业所得税率为25%，房产出租税率为12%，暂时不计印花税与其它的小税种，预设的公司年资金成本是10%。项目的其它数据：项目的建筑总面积达到80万平方米，具体包括商业区面积30万平米、酒店区面积20万平方米、高档写字楼面积20万平方米、会展中心面积10万平方米。估算的净租金回报率为当期销售收入的4%。一、商业地产项目税收务划研究（一）通过动态模型计算具体的税收与税负率见表1：（二）税收务划实施之前的分析6“城市综合体”是一个很有规模的商业地产项目，不论是项目的价值还是项目的投资

3、总额都相当巨大，同时项目自身的增值幅度也大大高于200%，这里，土地增值税的税率为60%，而整个项目的总税负率也达到了46.19%。根据上述模型，计算出预算结果，通过结果可以看出：这个项目自身的税收成本已经成了项目最大的成本组成部分，远远超过其它各个单项的成本，而且已经远超开发总成本以及土地总成本之和；另外，税收成本超过了税后净收益33.7亿元，也就是企业的税收形势已经相当严峻了。所以，如果该公司不及时进行有效的税务筹划，还是沿用过去那种传统的销售模式，会严重降低自身的盈利能力，导致在市场中没有竞争优势，渐

4、渐被市场所淘汰。二、商业地产项目税务筹划操作流程按照不同阶段的具体税务筹划（见表4），设计了以下方案：（一）项目准备阶段具体的税务筹划按照上面设计的税务筹划总方案，综合考虑该项目不同性质的建筑类型，项目准备阶段具体的税务筹划可以这样设计：6（1）经营模式的确定。因为如果将所有地产项目都出售的话，公司需要承担很高的税负率，税额差不多占到了销售收入的50%，所以，结合该项目的实际情况，需要选择其中的一些地产留作公司持有；另外，结合公司的资金情况，把销售相对容易的地产，以销售的形式推向市场，这样不但可以舒缓公司承

5、受的资金压力，还可以降低公司的税负水平。如果具体到项目的话，那么可以将商业区以及会展区留作持有，优先公开发售酒店以及写字楼。因为它们的销售单价通常较低，但单位成本却比较固定，所以需要承担的税额比较小。（2）开发主体以及组织形式的确定。该项目涵盖多种业态，而且又有部分自持的物业，所以在项目准备阶段进行税务筹划的时候，需要先考虑组建子公司进行具体的开发工作；同时，把开发主体以及项目结束交付之后的运营主体融为一身，以便后续的销售以及商业运作，尽量避免因为转移产权而产生的税收。（3）融资方式的确定。该项目以债权融资

6、为优先，通过向金融机构贷款来进行项目的开发。这种融资形式有两大优点：缴纳土地增值税的时候，能够享受到税额的加计扣除；缴纳企业所得税的时候，能够发挥税盾的优势，享受一定额度的税前扣除优惠。该项目的投资总额是52亿元，自有资金需要占30%，所以可以向金融机构贷款投资总额的70%，按照各分项目的开发预算分配资金，具体见表5：（二）项目开发阶段具体的税务筹划（2）按照不同的业务类型，各个开发主体单独核算，同时和总包方分别签订施工合同；将开发主体以及经营主体融为一体，可以有效避免因为产权转移而产生的税收。6（三）项目

7、销售阶段具体的税务筹划（1）采取股权转让的形式将酒店整体转让。因为前期筹划已经把酒店作为了单独的主体，所以可以采取股权转让的形式将酒店整体转让出去，现行税法规定转让股权是不需要缴纳营业税的；而且房屋权属也没有出现转移，所以也不需要缴纳土地增值税。表6、表7对比了不同销售形式下的税负情况：如果加入利息成本的影响，那么酒店的开发总成本就会增加45000万元，两种销售形式的比较见表7：（2）组建销售公司，分配写字楼的销售收入。税务筹划计划组建销售公司进行写字楼的销售，来降低销售税负。将直接销售与组建公司销售进行对

8、比：具体计算结果见表8，不难发现，组建销售公司的形式为企业增加了3015万元税后收益。（四）持有与运营阶段具体的税务筹划（1）把商业区以及会展区对外出租。根据现金流量模型，设定资金成本为10%。具体的收益折现计算结果见表8：三、商业地产项目税务筹划成果分析6通过上述具体的税务筹划，归纳出的综合成果见表9，和筹划之前的方案相比，企业可以增加税后净收益44.91亿元，节税收益十分理想。对该项目实施税务筹划的时候，主要