浅谈土地抵押贷款中存在问题和银行防范风险对策

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1、浅谈土地抵押贷款中存在问题和银行防范风险对策　　摘要：《中华人民共和国担保法》颁布以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，以房地产等不动产和视为不动产的财产作为抵押物的抵押贷款在银行贷款中显示出举足轻重的作用。笔者就土地抵押贷款的现状入手，探讨发展趋势，分析存在的抵押贷款办理难、抵押土地难以变现，抵押权实现难，抵押流于形式，抵押贷款质量差等问题，指出土地抵押融资风险的形成原因，并针对这些问题提出相应的防范风险对策：全面树立风险观点，增强忧患意识，加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性等，并提出国家应采取的主要对策。关键词：土地抵押；贷款；问题；分析；

2、对策中图分类号：F301.3文献标识码：A文章编号：1812-2485（2013）12-10我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20%即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。然而，目前我国个人住房消

3、费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。1土地抵押贷款现状基于相关数据分析，我们发现当前土地抵押贷款的现状和发展趋势存在以下几个特点：1.1抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓。根据调研数据，自2010年到2011年，土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。分年度来看，2010年和2011年土地抵押总量的增长趋势均呈线性。2011年线性增长的斜率小于2010年，证明年度间土地抵押总量为减速上升。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。

4、1.2土地贷款抵押率呈现下降趋势。根据调研数据，自2010年到2011年，84个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。从2010年1月至2011年9月，下降了6.12个百分点。1.310地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中要求，为了督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地，必须合理确定出让土地的宗地规模。1.4地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集

5、体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。2银行土地抵押贷款中存在的问题2.1抵押贷款办理难。2.1.110抵押登记手续复杂，办理时间长，时效性差。一方面，抵押财产登记前

6、需有关权威部门评估等必要的程序，对账、物、权证进行查看、估价、认证等工作，少则十天，多则月余，与企业经济活动和商机不协调；另一方面，有些登记部门对每一借贷行为要求抵押登记的土地，均需重新履行一次评估。2.1.2登记机关登记工作滞后，相互间业务不协调是办理抵押登记难的又一因素。对土地，房产管理部门、会计师事务所以及国有资产管理部门的评估机构都有评估的权威性，而某些部门因分工的不同和利益的制约，非自身的评估结果不予承认，不作为本部门的登记依据，进而形成扯皮现象，影响着土地抵押登记业务的开展。2.2抵押土地难以变现，抵押权实现难。2.2.1市场狭窄，资产变现渠道不畅。目前尚未建立一

7、种有形、公正、行为规范、操作有序的拍卖市场。2.2.2土地抵押在当前的经济环境下，真正做到依法收回、处理是极不现实的，因为国情是处理一切事务必须考虑的前提和基础。2.2.3抵押土地变现操作复杂、费用高、损失大。首先，抵押土地的变现过程，需经法律诉讼，实物评估作价、选择收购人或进入拍卖市场等多个环节，非投入大量的人力、物力和精力不能进行。其次，抵押土地或为国有，或为集体所有，将更难于处置。再者费用高，损失大，银行难以承受，各类支出之大，使抵押方难以承受。2.2.410抵押流于形式，抵押贷款质量差。土地作为