最新房地产营销策划-淡市营销案例沉淀-佛山-天湖郦都ppt课件.ppt

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1、房地产营销策划-淡市营销案例沉淀-佛山-天湖郦都[关键字]：淡市营销、第一豪宅、高价位、快速回笼[案例简介]：淡市中“回笼资金”是唯一目标，量化目标导向结果！淡市中需“先易后难”，实现快速回笼突破，树立信心丰富产品线，建立多条“现金牛”。不放过任何节假日，造场热销。老业主是我们最好的资源！价格调整，拉动上门！线上推广主打高端湖景单位，线下推广主打主流园景价格，实现快速出货。价格调整，特价摸底！高端产品以精选单位形式进行市场摸底，再回调。重新包装，价值输出。[案例适用范围]：市场领导者的快速回笼2项目基本情况介绍[基本数据]：总占地面积：22018

2、8m2总建筑面积：430028m2容积率：1.8绿化率：46.57%园林绿化面积：150000m2分几期开发：三期住宅总户数：一期615套，二期390套，三期803套，合计1808户别墅总户数：一期双拼16户、二期独栋5户、三期独栋12户，合计33户定位：佛山城市中心第一豪宅社区地段：位于佛山市禅城区城东南湖景板块,佛山高尚楼盘集中的富人区配套：南临40万平方米市政公园亚艺公园,西近电视塔文华公园、岭南明珠体育馆，北邻禅城区季华路CBD商圈，片区内名校汇聚，构筑三分钟高尚生活圈。3物业类型总套数总面积（平方米）可售套数可售面积（平方米）均价总金额

3、（亿元）普通住宅三期湖景单位528145868约460约124200约13000元/平方米16.15三期园景单位27642047约210约41400约8000元/平方米3.31三期别墅17—17—约2000~2500万元/平方米4三期商铺—约2000—约2000约18000元/平方米0.36一期、二期、三期车位——约1400—约200000元/个2.8合计26.622008年货量盘点数据来源：根据发展商提供统计日期截至：2008年2月23日总金额约为26亿元目标：08年实现回笼14亿（含住宅、商铺、车位）8/18/20217项目入市背景城央地段，

4、绝版物业：稀缺的城市配套资源及大湖景观资源双优势，为项目从地王到楼王奠定坚实基础。成熟社区，形象确立：项目公认为佛山第一豪宅，一、二期已售罄交楼，一期已入住，社区较为成熟，第一豪宅市场形象及地位已确立。优势：成熟的社区，丰富的业主客户资源，是我们最好的资源。8项目入市背景三期王座准现楼入市，错失入市良机：经过大半年的储客，项目进入准现楼状态，外立面呈现，错过最佳入市时机；三期产品总价高，货量大：三期“王座”主力户型为面积250-298平米四房528套，总价约300万元/套的一类产品为主，占三期总货量的77%；预期过高，价格远远领先市场：07年10

5、月底市场观望情绪呈现，市场步入调整期，但本项目仍以16800元/平米的高价位入市，开盘当日推出100多套住宅，只售出22套湖景高层住宅，销售率23%，陷入进退两难境地；加推新货，价格多次回调：07年11月17日将前两栋高层封盘，以加推22座全新单位的形式进行价格回调，以15700元/平米（含600元/平米装修）的均价推出市场，销售情况仍不理想，12月6日价格再次调整到13600元/平米（含600元/平米装修），销售速度有所提升，3个月内销售27套，单栋销售率近60%。困境：08年大市盘整，市场价格在品牌大发展商的带动下上半年持续大幅回落，价格多次

6、调整不到位，市场口碑较差，客户观望情绪加重。9项目入市背景样板房展示工程进度跟不上推售节奏，价格调整限制较大，由于需打入带装修成本，价格门槛依然持续保持市场领导者地位。1.别墅板房及别墅区环境展示计划6月15日交付使用2.湖景高层新样板房计划8月交付使用3.后期销售大部分湖景高层单位需带指定标准装修内容4.价格调整无法一步到位，发展商价格预期较高限制条件10项目销售成果月份目标住宅车位商铺别墅合计1月/172100.31亿元2月/291100０.57亿元3月1亿元459611亿元4月0.8亿元4162101亿元5月1.5亿元7711101.32亿

7、元3月26日项目组正式入驻淡市中持续保持高速高价的销售态势，除5月份受地震灾情影响较大，未完成当月任务外，已连续3个月保持过亿元的销售额。同时实现湖景高层均价11300元/㎡市场高价，园景高层均价8135元/㎡，成为区域内同类洋房成交量及价格的领跑者。11项目成功的关键举措举措一淡市中“回笼资金”是唯一目标，量化目标导向结果！清晰明确的目标统领方向：根据14亿的年度计划，将目标分解成每月、每周、每人的量化指标进行考核。过程控制，把握结果：根据每周目标完成情况随时调整下周营销策略，尽一切可能确保目标完成。让团队中每个人为共同的目标而努力，为完成目标

8、承担责任！目标任务的完成是考核业绩的唯一标准！每个人的绩效考核、奖金、提成都与任务挂钩！12项目成功的关键举措举措二淡市中需“先易后难”