最新房地产开发项目幻灯片.ppt

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1、房地产开发项目管理1.房地产开发项目及特点工程项目可分为单位工程、单项工程、分部工程等。单项工程：在一个工程项目中，具有独立的设计文件，竣工后具有独立生产能力或经济效益的一组配套齐全的工程项目。单位工程：具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。分部工程：单项工程的组成部分，按专业性质、建筑部位确定。房地产开发项目特点：知识密集型；组织层次性；系统性；投资额巨大，建设周期长；整体性强。3.房地产开发项目管理的层次体系业主方的项目管理工程总承包方的项目管理监理方的项目管理设计方的项目管理施工方的项目管理供货方的

2、项目管理社会环境方的项目管理业主方的管理总承包方的管理监理方的管理设计方的管理施工方的管理供货方的管理房地产开发项目社会环境方的管理反馈服务使用4.房地产开发项目管理的任务施工企业的施工管理：对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产开发商对开发项目的管理：对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目

3、的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。第二节：房地产开发项目质量管理1.工程项目质量管理的特点影响因素多质量波动大质量变异大质量隐蔽性终检局限大2.质量管理的主要内容施工前的准备阶段对施工队伍及人员质量的控制；对工程所需原材料的质量控制；对施工方案、方法和工艺的控制；对施工用机械、设备的质量控制；对施工环境与条件方面的质量控制；对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。施工过程中的质量管理对施工承包单位的质量控制自检系统进行监督；在施工过程中进行质量跟踪监控；会同建设监理单位审查设计或承包方

4、提出的工程变更或图纸修改；对重要的承重结构进行检测验收；参加给排水、电器安装的试通水、试运转等工作；参加工程质量的评定和竣工验收工作；认真做好施工日记；对沉降有观测要求的定期观察；监督和协调施工企业做好文明施工、安全施工承包单位开工准备承包商提交开工报审表项目监理机构审查开工条件批准？分项分部工程施工承包单位自检（上面所列）承包单位提交报验申请表项目监理机构检查质量合格？项目监理机构签署报验申请表承包单位完成单位工程或分部分项工程承包单位提交报验申请表项目监理机构检查验收合格？项目监理机构签署报验申请表返工否返工否整改是

5、否是是进行下道工序3.项目工程质量管理的主要途径和方法3.1房地产开发项目在施工阶段进行质量控制三种途径审核有关技术文件、报告或报表现场质量监督现场质量检验3.2房地产开发项目工程质量控制常用方法排列图法：若干个直方图分别表示质量影响因素的项目，直方图的高度则表示影响因素的大小程度，按大小顺序从左向右排列，曲线表示各影响因素大小的累计百分数。P256图9-3。因果分析图法树枝图、鱼刺图、石川图，把问题标在“鱼头”，再划出质量过程阶段主干线（“鱼骨”）。P257图9-4。直方图法SPC图法4.施工阶段质量监督控制手段旁站监

6、督测量试验指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段5.房地产开发项目的竣工验收5.1竣工验收的范围及依据范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。依据：批准的设计任务书、初步设计方案、技术设计文件、施工图、设备技术说明书、有关开发建设的文件、现行的施工技术验收规范、施工承包合同等。5.2竣工验收的要求所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求。住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程

7、全部验收合格，并保证验收资料齐全。各类建筑物的平面位置、立面造型、装饰色调等符合批准的规划设计要求。施工机具、临时工程、建筑余土、剩余构件全部拆除运走，达到场清地平，有绿化要求的项目，要按绿化设计要求，做到树活草清。5.3竣工验收程序及内容验收程序：验收准备、初步验收、正式验收。竣工验收报告书及附件：竣工验收报告书、附件。竣工验收鉴定证书。5.4竣工验收的组织一般由地市级主管部门——工程质量监督站组织验收。验收委员会或验收小组通常由开发商、施工单位、设计单位、物业管理公司及购房客户参加，还有计划、建设、银行、环保、消防等

8、有关部门人员。第三节：房地产开发项目进度管理1.项目进度管理的概念房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工、交付使用。房地产开发