最新交易转按揭担保业务操作指引(1)教学讲义ppt.ppt

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1、交易转按揭担保业务操作指引(1)含义1、“转按揭”含义简单的讲，就是“按揭”发生转移。在按揭发生转移的过程中，可能发生：房产权利人的变化（交易转按揭）；房产性质的变化（如绿转红）；按揭银行的变化、按揭金额的变化、按揭期限的变化（此三者若房产权利人未变即为同名转按）等等。。。2、“交易转按揭担保”的含义交易转按揭担保业务，是指房产卖方将其名下房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由我司提供担保，银行向申请人发放贷款，用于偿清原抵押贷款，赎出《房地产证》，以便顺利办理过户的业务。3、按贷款人划分业务类型1）业务类型：①卖方贷款担保：A、卖方房产抵押，买方按揭，卖方贷款；B、卖

2、方房产抵押，买方一次性付款，卖方贷款；含义②买方贷款担保业务：A、卖方房产抵押，买方按揭；B、卖方房产未抵押，买方按揭；③买卖双方共同贷款担保业务：主要是在买方贷款担保业务中，买方按揭贷款金额小于卖方原银行贷款余额，由卖方贷款补足赎楼金额不足。2）卖方贷款担保与买方贷款担保比较：比较项目贷款主体卖方贷款担保(贷款主体为卖方)；买方贷款担保（贷款主体买方）担保期限（自银行发放短期赎楼贷款之日起至此笔贷款还清之日止）（自银行发放买方按揭贷款之日起至办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵押登记手续之日止）解保标志（还清短期赎楼贷款）（办妥以贷款银行为抵押权人、买方为抵押人的抵

3、押登记手续）利息（支付短期赎楼贷款利息）（不支付利息，但客户在贷款发放后一个月就要供楼。）操作流程这是指卖方原在按揭银行的按揭贷款在到我司申请担保时，其欠款清单显示的拖欠金额的逾期记录要求在6期以下（不含6期）；对于最近时间内拖欠金额的逾期记录在6期以上（包括6期）的，属于不能受理的业务，我司不为此类客户提供担保；对于下列情况，可要求客户提供反担保措施，具体由审批人根据客户情况定：1）、最终拖欠金额的逾期在4期（含）到6期（不含6期）的；2）、历史还款记录中有连续6期逾期还款记录的；3）、客户的全部还款记录中有超过15期逾期还款记录的；B、已有银行、发展商或其他方提起仲裁或

4、诉讼；客户向我司申请担保时，已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其他组织）提起仲裁或诉讼，说明客户的资信情况和经济能力已有相当的瑕疵，属于高风险人群，我司不为此类客户提供担保；操作流程对于已经有银行、开发商或者其他人（包括自然人、法人和其他组织）提起仲裁或诉讼，而客户通过协商又与原告达成一致撤诉或者撤消仲裁的，原则上不予受理。特殊情况需提供相应的反担保措施后方可办理，具体由审批人根据客户情况核定。C、买卖双方房产过户是为了以物抵债；是指买卖双方的交易行为并不真实，买方并未向卖方支付首期款，卖方是为了向买方偿还债务而将房产转让给买方；此类多为自主交易或通过中介代办

5、手续，鉴于卖方需通过变卖其房产来偿还债务，说明其经济情况已经相当困难，属于高风险人群，我司不为此类客户提供担保；D、交易价格高于市场正常交易价格20%；赎楼贷款金额大于原欠款金额3%以上，及其他不能受理的情况。对于下列情况，我司也不予受理1)、抵押权人为非银行的（如担保公司、典当行、其他自然人、投资公司等）；2)、对于尚欠开发商相关款项而又不能自己还清的；操作流程3)、产权查档情况为查封的，包括我司出帐前查档情况为查封而后有解除查的；4)、公司规定的其他情况。对于不符合公司受理条件，客户经理办理了公证手续而需退单的业务，公证费由客户经理自行承担。3、客户需提交的资料：买卖双

6、方的身份证明复印件；（验原件）交易标的的《房地产证》复印件；原贷款合同、抵押合同复印件；（验原件）原贷款银行欠款清单原件；原按揭贷款还款记录复印件；房产买卖协议复印件；（验原件）买方已付首期购房款证明复印件；（验原件）对于买方资金监管的，提供《资金监管协议》以及《划款委托书》复印件；公司要求提供的其它资料。操作流程第二步：担保调查调查的具体内容：1、复印件的真实性：核验了原件需加盖与原件相符章；2、借款人的法律资格以及资信状况，具体包括：借款人是否是具备完全民事行为能力的自然人或者法人；买卖双方身份证明是否真实且号码与房产证、公证书、银行承诺书等是否一致；买卖双方的家庭住址

7、、工作单位以及联系方式；；原按揭贷款的供款情况是否正常，双方在银行是否有不良记录；买卖双方的其他相关信息：如卖方转让房产的原因等。3、还款来源的可靠性和可控性，具体包括：操作流程还款来源的可靠性：对于卖方贷款的，银行贷款承诺金额是否大于贷款本息（银行承诺金额小于贷款本息的应要求客户预存三个月利息到银行）；银行贷款承诺是否含有限制性条款；银行贷款承诺的有效期是否在担保期限内；还款来源的可控性：对于卖方贷款的、以买方按揭贷款作为还款来源的业务，贷款人是否已落实控制措施；银行相关控制措施的法律文件是否已经签署，如划款委托