商品房交易业务操作指引

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1、上海市律师协会律师办理商品房交易业务操作指引第一章总则1．1．1制定目的   本指引由上海市律师协会起草，其目的系为向律师提供办理商品房交易业务操作方面的借鉴、经验，并非强制性或规范性规定，仅供律师在实际业务中参考。1．1．2概念界定   本指引所指的商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。本指引所指的商品房交易具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等以房屋所有权为前提的交易行为。1．1．3律师办理商品房交易业务的基本原则   律

2、师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。1．1．4律师办理商品房交易业务的前提和要求   律师办理商品房交易业务，应依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应保守当事人商业秘密和个人隐私，按有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密时除外。1．1．5本操作指引的业务适用范围   本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注

3、意的有关事项是本操作指引的重点。律师在代理有关商品房交易的诉讼案件中，本操作指引具有相应的指导作用。第二章新建商品房买卖第一节一般规定1．1目的和依据   为依法维护新建商品房买卖（即销售，包括预售、现售）双方当事人、第三人的合法权益，提高律师承办商品房买卖业务服务质量，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本章供本市律师办理新建商品房买卖业务作参考。1．2概念界定   本章所涉的下列词语的定义分别为：（1）　商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收

4、合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如：上海目前规定商品房现售，房地产开发企业必须已取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。（2）　商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（3）　商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。（4）　返本

5、销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。（5）　售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。（6）　预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。（7）　实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。（8）　面积误差比，是指实测面

6、积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体是：面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积合同约定面积×１００％（9）　套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a．卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b．跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c．不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d．内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单

7、元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（10）　分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数。共有建