中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引

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1、中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引（讨论稿）目  录第一章    总则1.制定目的2.概念界定3.律师办理商品房交易业务的基本原则4.律师办理商品房交易业务的前提和要求5.本操作指南的业务适用范围第二章    新建商品房买卖第一节    一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节    商品房认购（预订）1.签订认购（预订）书的前提条件2.认购（预订）协议基本内容3.定金的处理第三节    商品房销售广告1. 广告审查2. 禁止发布销售广告情形3. 要约邀请与要约的区别第四节    商品房预售1.商品房预售条

2、件2.申请预售商品房须提交下列材料3.无证预售的风险第五节    商品房现售1.商品房现售条件2.返本销售的禁止和售后包租的限制第六节    商品房买卖合同1.签约前审查2.签约时买受人的知情权和开发商的义务3.商品房买卖合同的基本内容4.面积差异的处理5.套内建筑面积与分摊的共有面积6.规划、设计变更的处理7.预购商品房的转让8.土地使用权同时转让9.诚信失守的惩罚第七节    商品房代理销售和包销1.商品房的代理销售2.商品房的包销第八节    商品房买卖的贷款1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同2.住房公积金贷

3、款的限制3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例4.商品房住房贷款额和期限5.非居住房屋贷款6.贷款合同与商品房买卖合同第九节    商品房的交付使用及其质量保证1.商品房交付使用的定义2.商品房的交付要求3.交付时应提供的文件4.商品房的保修责任5.商品房质量与合同解除第十节    商品房的维修基金（资金）1.首期维修基金的交纳2.维修基金的使用与管理第十一节    　商品房买卖转移登记和权证办理1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移2.商品房买卖转移登记3.房地产权证（小产证）的办理时限第三章    二

4、手房（存量房）买卖第一节    一般规定1.目的和依据2.定义3.适用范围第二节    二手房买卖的房地产中介服务和中介合同1.概念界定2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查3.房地产经纪人的执业程序4.房地产经纪中的禁止行为5.房地产中介的收费6.中介服务公司在买卖合同中的签章第三节    对二手房交易的调查与审核1.权属审查2.买卖双方主体资格审查3.共有财产审查4.权利限制审查5.他项权利设置审查6.优先购买权审查7.审查二手房有无下列禁止买卖情形8.境外人士买卖的限制9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能

5、第四节    二手房买卖合同1.合同内容2.二手房买卖后的土地使用权3.维修基金的交割第五节    二手房买卖抵押贷款1.审核贷款、抵押协议2.审核担保、保险协议3.公积金贷款的限制4.非住宅房屋贷款5.二手房出让人存在贷款情况的处理第六节    二手房买卖的监管1.保证交易安全的方法2.委托监管的操作第七节    二手房买卖转移（过户）登记1.未登记不得对抗第三人2.登记应提交的材料3.登记的审核时限和权证的领取4.律师代办登记第四章    商品房抵押第一节    一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节    

6、对商品房抵押的调查与审核1.抵押人、抵押权人的主体审查2.抵押商品房的权属审查3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形第三节    抵押合同1.抵押合同的形式2.抵押合同的主要内容3.涉外商品房抵押的公证4.抵押合同的变更5.抵押合同的终止6.贷款抵押率7.抵押合同不得约定的事项8.抵押商品房的保险9.权利凭证的保管第四节    抵押登记（他项权利登记）1.抵押登记的效力2.恶意拒绝登记的责任3.登记日期与抵押顺序4.抵押登记人的申请人和需提交的材料第五节    最高额抵押1.以商品房设定最高额抵押2.最高额债权的特

7、定化3.变更限额和期间的，清偿顺位后移第六节    抵押的效力1.商品房租赁与抵押的效力2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力3.商品房转让与抵押效力4.抵押商品房的拆迁5.抵押物拆除改建的限制6.查封与抵押效力7.抵押权的保全第七节    抵押权的实现1.行使抵押权的条件2.抵押权的实现方式3.抵押物折价清偿应注意事项4.变卖、拍卖应注意事项5.注意优先购买权6.价款的清偿顺序7.多个抵押权人与清偿顺序8.多个抵押人与清偿份额承担9.抵押权的中止和消灭第五章    商品房租赁第一节    一般规定1.目的和依据2.概念界定3

8、.适用范围第二节    出租人与出租房屋1.出租人2.出租的房屋应当具备的条件3.有下列情形之一的房屋不得出租4.律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查5.境外人士租赁房屋的限制第三节    租赁合同1.确认出租人、承租人的主体身份2.租赁合同3.审查租赁合