中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引(讨论稿).doc

《中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引(讨论稿).doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中华全国律师协会律师办理商品房交易操作指引（讨论稿）目录第一章总则1.制定目的2.概念界定3.律师办理商品房交易业务的基本原则4.律师办理商品房交易业务的前提和要求5.本操作指南的业务适用范围第二章新建商品房买卖第一节一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节商品房认购（预订）1.签订认购（预订）书的前提条件2.认购（预订）协议基本内容3.定金的处理第三节商品房销售广告1.广告审查2.禁止发布销售广告情形3.要约邀请与要约的区别第四节商品房预售1.商品房预售条件2.申请预售商品房须提交下列材料3.无证预售的风险第五节商品房现售1.商品房现售条件2

2、.返本销售的禁止和售后包租的限制第六节商品房买卖合同1.签约前审查2.签约时买受人的知情权和开发商的义务3.商品房买卖合同的基本内容454.面积差异的处理5.套内建筑面积与分摊的共有面积6.规划、设计变更的处理7.预购商品房的转让8.土地使用权同时转让9.诚信失守的惩罚第一节商品房代理销售和包销1.商品房的代理销售2.商品房的包销第二节商品房买卖的贷款1.商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同2.住房公积金贷款的限制3.住房公积金贷款条件，各地的条件不尽相同，以北京市为例4.商品房住房贷款额和期限5.非居住房屋贷款6.贷款合同与商品房买卖合同第三节商品

3、房的交付使用及其质量保证1.商品房交付使用的定义2.商品房的交付要求3.交付时应提供的文件4.商品房的保修责任5.商品房质量与合同解除第四节商品房的维修基金（资金）1.首期维修基金的交纳2.维修基金的使用与管理第五节　商品房买卖转移登记和权证办理1.未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移2.商品房买卖转移登记3.房地产权证（小产证）的办理时限第二章二手房（存量房）买卖第一节一般规定1.目的和依据2.定义3.适用范围第二节二手房买卖的房地产中介服务和中介合同1.概念界定2.房地产经纪公司和经纪人资格的审查3.房地产经纪人的执业程序4.房地产经纪中的禁止行为4

4、55.房地产中介的收费6.中介服务公司在买卖合同中的签章第一节对二手房交易的调查与审核1.权属审查2.买卖双方主体资格审查3.共有财产审查4.权利限制审查5.他项权利设置审查6.优先购买权审查7.审查二手房有无下列禁止买卖情形8.境外人士买卖的限制9.律师要合理提示委托人买卖的房屋应能保持正常使用功能第二节二手房买卖合同1.合同内容2.二手房买卖后的土地使用权3.维修基金的交割第三节二手房买卖抵押贷款1.审核贷款、抵押协议2.审核担保、保险协议3.公积金贷款的限制4.非住宅房屋贷款5.二手房出让人存在贷款情况的处理第四节二手房买卖的监管1.保证交易安全的方

5、法2.委托监管的操作第五节二手房买卖转移（过户）登记1.未登记不得对抗第三人2.登记应提交的材料3.登记的审核时限和权证的领取4.律师代办登记第二章商品房抵押第一节一般规定1.目的和依据2.概念界定3.适用范围第二节对商品房抵押的调查与审核1.抵押人、抵押权人的主体审查2.抵押商品房的权属审查3.律师要审查所涉商品房有无下列不得设定抵押的情形45第一节抵押合同1.抵押合同的形式2.抵押合同的主要内容3.涉外商品房抵押的公证4.抵押合同的变更5.抵押合同的终止6.贷款抵押率7.抵押合同不得约定的事项8.抵押商品房的保险9.权利凭证的保管第二节抵押登记（他项权

6、利登记）1.抵押登记的效力2.恶意拒绝登记的责任3.登记日期与抵押顺序4.抵押登记人的申请人和需提交的材料第三节最高额抵押1.以商品房设定最高额抵押2.最高额债权的特定化3.变更限额和期间的，清偿顺位后移第四节抵押的效力1.商品房租赁与抵押的效力2.附属物、从物、从权利与抵押权的效力3.商品房转让与抵押效力4.抵押商品房的拆迁5.抵押物拆除改建的限制6.查封与抵押效力7.抵押权的保全第五节抵押权的实现1.行使抵押权的条件2.抵押权的实现方式3.抵押物折价清偿应注意事项4.变卖、拍卖应注意事项5.注意优先购买权6.价款的清偿顺序7.多个抵押权人与清偿顺序8.

7、多个抵押人与清偿份额承担9.抵押权的中止和消灭第二章商品房租赁第一节一般规定1.目的和依据452.概念界定3.适用范围第一节出租人与出租房屋1.出租人2.出租的房屋应当具备的条件3.有下列情形之一的房屋不得出租4.律师办理房屋租赁业务首先要按照上述内容进行审核和尽职调查5.境外人士租赁房屋的限制第二节租赁合同1.确认出租人、承租人的主体身份2.租赁合同3.审查租赁合同关键条款的内容并核实4.不定期租赁5.承租人的解约权6.出租人的解约权第三节房屋租赁合同登记备案1.租赁合同的登记备案2.律师代办租赁登记备案第四节商品房售后包租1.售后包租的定义2.售后包租

8、登记备案的问题3.售后包租的限制4.售后包租合同中应注意的特别事项