甘肃律师办理商新建商品房买卖业务操作指引.doc

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1、甘肃律师办理商新建商品房买卖业务操作指引(上)甘肃法律服务网作者：　2007-2-822:35:47第6位浏览者(甘肃法律服务网建议稿)　　目　录　　第一章　总则　　第二章　一般规定　　第三章 律师办理为买受人购买新建商品房提供法律服务的业务　　第一节 商品房认购（预订）　　第二节 商品房销售广告　　第三节 商品房预售　　第四节 商品房现售　　第五节 商品房买卖合同　　第六节 商品房代理销售和包销　　第七节 购房贷款　　第八节 商品房的交付使用及其质量保证　　第九节 住房专项维修基金　　第十节 商品房买卖转移登记和权证办理　　第四章 律师办理为开发商出售

2、新建商品房提供法律服务的业务　　第一节　商品房认购（预订）　　第二节　商品房销售广告　　第三节　商品房预售　　第四节　商品房现售　　第五节　预售环节的商品房买卖合同（大部份内容亦适用于现售合同）　　第六节　商品房代理销售和包销　　第七节　购房贷款　　第八节　商品房的交付使用及其质量保证　　第九节　住房专项维修基金　　第十节 商品房买卖转移登记和权证办理　　第十一节　特别事项　　第五章　附则　　第一章总则　　1.1 制定目的　　为规范、指导和促进甘肃律师办理商新建商品房买卖法律业务，提高甘肃律师的服务质量和水平，特制定本指引，供甘肃律师办理商新建商品房买卖

3、业务时参考与借鉴。　　1.2 概念界定　　本指引所指的新建商品房，是指由房地产开发企业（以下称开发商）按法律、法规及其他有关规定开发建设并直接出售给买受人且可在市场上自由交易的商品房。　　本指引所指的商品房交易，包括商品房预售和现房销售。　　1.3 律师办理新建商品房买卖业务的基本原则　　律师办理新建商品房买卖，应当坚持对委托人忠诚负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家法律的正确实施。　　1.4 律师办理新建商品房买卖业务的前提和要求　　律师办理新建商品房买卖业务，应依据与委托人签订的委托协

4、议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；应依法保守当事人商业秘密和个人隐私。　　1.5 本操作指引的业务适用范围　　本操作指引主要适用于律师从事新建商品房买卖的非诉讼法律服务，律师代理委托人从事新建商品房买卖在受托起草、修改有关的各种合同以及代办有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师代理有关新建商品房买卖的诉讼案件时，本操作指引具有相应的参考作用。　　1.6　本操作指引涉及的被代理人的分类　　由于任何一宗商品房交易均涉及至少两方当事人，律师代理不同的当事人时，所持的立场和看问题的角度是不一样的，因为，为便于实际操作，本

5、操作指引将按不同的被代理人分别制定相应的指引。　　1.7 适用范围　　本指引所指适用于中华人民共和国境内外自然人、企事业单位和其他组织向开发商购买新建商品房的行为。　　第二章 一般规定　　2.1目的和依据　　为依法维护当事人在买卖新建商品房（包括预售、现售）活动中的合法权益，依据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》及其他有关规定，制定本编，供律师为当事人提供法律服务时参考。　　2.2概念界定　　本编所涉下列词语的定义分别为：　　1、开发商，即房地产开发企业，指

6、依法取得商品房开发权后进行房屋开发建设并将商品房出售给购房者（买受人）的企业。　　2、买受人，即购房者，指向开发商购买其开发建设的商品房的自然人或单位。　　3、业主，指取得新建商品房所有权的人，一般指买受人，如开发商未售完所有商品房，则开发商亦是业主。　　4、商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。　　5、商品房现售，是指开发商将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人的行为。　　6、商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经开发商申请，房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。　　7、返本销售，是指开

7、发商以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。　　8、售后包租，是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。　　9、预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，指在商品房预售中，开发商或其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来并在商品房销售合同加以约定的预售商品房面积。　　10、实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。 

8、  　　11、面积误差比，指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发