浅议房地产抵押登记产生问题和对策

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1、浅议房地产抵押登记产生问题和对策　　摘要：目前，随着我国经济的发展，城市化程度的不断加深，房地产行业的发展也越来越快，房产的价值也随之迅速增加，相应的房产抵押作为融资途径的一种也愈发受到广大人民群众的认可，房产抵押却不影响房产的正常使用，换句话说，房产的抵押不会影响其的正常收益，同时也解决了抵押人资金的需求，并且抵押物也可以为融资提供了安全保障，这种融资方式符合了双方的利益。然而也不得不注意到在房产抵押的实际手续办理中，往往存在一些权责不明晰的地方，因此，本文将从房地产抵押登记产生的问题及对策等方面进行简单的论述。关键词：房地产抵押登记问题对策Abstract:a

2、tpresent,withthedevelopmentofournationaleconomy,cityisdeepening,thedevelopmentoftherealestateindustryisbecomingmoreandmorequickly,thevalueofthepropertyisincreasingrapidly,thecorrespondingmortgageasameansoffinancingarealsoincreasinglysubjecttothebroadmassesofthepeoplerecognized,normalu

3、se,butdoesnotaffecttherealestatemortgageinotherwords,realestatemortgagewillnot7affectitsnormalincome,butalsosolvethemortgagefinancingneeds,andcollateralcanalsoprovidesecurityforthefinancing,thefinancingwayinlinewiththeinterestsofbothsides.Butalsohavetopayattentiontotheactualprocedures

4、inthemortgageprocess,oftenhavesomeresponsibilitiesarenotclearplace,therefore,thisarticlefromtheregistrationofrealestatemortgageproblemsandcountermeasures,havediscussed.Keywords:realestatemortgageregistrationproblems中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）一、房产抵押超额问题7通常情况下，房产抵押不得超额抵押，根据我

5、国相关担保的法律法规明确规定：“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但是这些法律制定是有一定的历史背景的，过去相应的信用体系还不是很完善，这些法律的制定在抑制资金欺诈行甚至维护社会稳定发挥了相当的作用。然而，随着我国社会主义市场经济的发展和逐渐完善，社会中的信用体系也相应的得到了健全，房产抵押的方式也可以随着社会的发展进行相应的变化。在我国的《物权法》中也明确的规定，不动产的相关登记机构不得要求对房产等进行价值评估，另外，担保法与物权法发生冲突的时候，遵照物权法。在房产抵押的实际操作过程中，房产登记的相关机构对超额抵押的风险还是有着这样或那样的顾虑，在这种

6、情况下，房产登记机构便可以明确的向申请人说出其中的风险，申请人在对各种情况综合分析且同意之后方可进行后续工作，这样既方便了地方经济的发展需求，也可以在很大程度上减小登记机构的赔偿风险。二、抵押期限问题房产的抵押期限往往容易让人产生误解，一般在房产登记的过程当中，房产抵押的申请人往往会主动的在合同中约定抵押期限，但是我国的法律条文却明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”所以无论是哪种房产抵押方式，合同中所规定的抵押期限都不具有法律效力。7另外，在房产抵押双方对主债权设定抵押担保后，抵押权人可以在抵押期间内进行相应

7、权利的行使，如果没有行使，我国相关的机构和法律不提供保护。不少包括银行在内的金融机构常常把主债权诉讼时效期间习惯性的看作是房产的抵押期限或者是双方默认的期限，这样的想法和观点也是不正确的，房产抵押合同中所说的主债权诉讼时效期间仅仅是指法院在此期间拥有受理的权力和责任，一旦过了这个期限法院则不会受理该案件并且不予以保护，相应的房产抵押权也无法得到法院的保障，然而抵押权依然存在。下边我们例如：融资人甲在需要时向乙银行融资，并且使用自己的房产进行抵押担保，而且在相关的房产抵押机构进行了登记，融资人在规定期限内没有及时的归还资金，同时也超过了借款诉讼时效期限，这时银行就不

8、能向法院提