最新《资产评估学》教案5-房地产评估教学讲义PPT课件.ppt

《最新《资产评估学》教案5-房地产评估教学讲义PPT课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、《资产评估学》教案5-房地产评估导读一、应掌握的基本概念基准地价标定地价出让底价农地征用费深度指数二、思考题1、土地的自然特性和人文特性。2、房地产的特性。3、房地产评估的专业性原则。4、土地价格的特性。5、房地产价格的特性。6、房地产价格的构成。7、房地产评估的程序。8、路线价法的评估思路及计算公式。9、在建工程的特点。三、应用与实践5、待估在建工程总预算造价为100万元，其中设备安装工程预算为50万元，评估时设备安装工程尚未进行，而建筑工程中的基础工程已经完工，结构工程完成了60%，装饰工程尚未进行。评估人员根据经验认定建筑工程

2、中的基础工程、结构工程和装饰工程各占的比例为15%、60%和25%，根据上述资料，估算待估在建工程的评估值。第一节房地产评估概述一、房地产及其特性（一）房地产的概念：房地产是房屋建筑物和土地的总称。严格来说，房地产有三种存在形态（1）单纯的土地；（2）单纯的建筑物；（3）土地与建筑物合成一体的复合房地产。因此，除了特别确指说明外，“房地产”可以认为是泛指土地、建筑物或土地与建筑物的结合体。房地产由于其位置固定，不可移动，在国外称之为不动产。（二）房地产的特性1、土地的特性土地的特性可以分为自然特性和人文特性两方面。土地的自然特性是土

3、地作为一种自然资源，其本身所具有的特殊性质；土地的人文特性是指土地作为一种社会资源，人类社会赖以存在的基础，其与人类发生联系所表现出来的性质，即社会性质。（1）土地的自然特性A、数量的有限性B、位置的不可移动性C、效用的持久性D、效用的差异性（2）土地的人文特性A、用途的广泛性B、供给的稀缺性C、社会经济位置的可变性D、可垄断性2、建筑物的特性（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源3、房地产的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（注：P104）（3）投资大量性（4）影响因素多样

4、性和复杂性（5）保值增值性二、房地产价格评估的专业性原则房地产价格评估除了要遵循资产评估的一般原则外，因其特殊性，还应遵循一定的专业性原则。主要有以下几个：（一）合法原则合法原则是指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、规章、政策及合同等约束下的权益价值。（二）最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式所能为权利人带来的收益量是不同的，而且房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的

5、为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价格是以该房地产的效用最有效发挥为前提的。（三）房地综合考虑原则由于房产和地产在使用价值上是相互依存的，其价格的形成存在着内在联系，因此在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。房产与地产相互依存和价格形成中的内在联系主要表现在三方面：首先，房屋建筑物不能脱离土地而独立存在，并且房屋建筑物又是土地的最终产品或主导产品。其次，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。再次，房屋建筑物的价格除了受建筑时所付出的劳动或费用制约外，还取决于它所处的地理位置及其与所在地域是否协调。正是二者之间存在着这种

6、依存关系，在评估房产价格时一般要考虑土地的价格，即房地合一。而单独评估土地的价格时，也要考虑土地开发何种房产，才能据以确定土地的价格。（四）区域及地段原则区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房地产所处经济地理位置的差别，应考虑区域及地段对房地产价格的影响，应按不同区域和地段来评估房地产价格。三、房地产评估的程序1、接受委托，明确评估的基本事项（包括明确评估对象、评估目的、估价基准日、评估报告提交的日期）。2、制订评估作业计划及评估技术方案。3、现场查勘及搜集数据资料。4、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格及其

7、影响因素一、房地产价格的特性房地产包括土地和建筑物，但房地产的价格特征主要是由地价的特殊性决定的。（一）土地价格的特殊性1、价格构成的特殊性；2、价格决定机制的特殊性；3、市场供求关系的特殊性；4、价格呈不断增值趋势。（二）房地产价格的特性1、房地产价格构成具有特别复杂性；2、房地产价格具有明显的区域性、个别性；3、房地产价格具有较强的政策性。二、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格1、土地价格（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格我国的土地市场可分为一级市场和二级市场。一级市场是由

8、政府垄断的土地出让市场，是土地市场的基础。基准地价、标定地价和出让底价是属于一级市场的价格范畴，其价格由政府决定。二级市场是土地使用权转让市场，具有竞争性。2、建筑物价格建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。3、房