商业地产选址策略.docx

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1、高考 1选址12个原则 在聚客点附近开店，距离越近越好。什么是聚客点？就是能够把人集中在一起的商业地点。比如商贸中心、肯德基、大超市。根据聚客点的客源性质开相应的店。学生多，就开文具类、动漫类的店。住户多，开一些经营生活用品的店。打工仔多，开一些廉价小吃店、简餐店，比如面条、盖浇饭、麻辣烫。人流靠右行进原则。我们国家都是靠右行走或行驶的。所以，人流在同一侧，按照靠右行进分为上下游。处在上游的店铺往往能优先接触到消费者。就近原则。高考也就是说，人有种天性就是选择最省力、最省时间的路径。如果你的店开在让行人费力、费时间的地

2、点，那就错了，很多人会放弃经过你的店。符合消费者层次和消费心理。当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是普通住户，当然是满足基本生活需要的店比较容易赚钱。比如饭店、超市、特色小吃。当地消费者多是高档小区，那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比较合适。在酒吧一条街上，大多数人来了是为了逛酒吧的，你开个内衣店，就不太符合消费者心理。在餐饮一条街上，消费者大多是来吃饭的，你开个装潢材料店，这也不符合消费者需要。 考虑未来五年的发展。有的地方人口或消费潜力具有很强的成长性，就可以提前布局。比如附近正在建一座写字楼，就

3、可以从事快餐类的饭店或咖啡厅、茶社，这符合商务需要和休闲需要。附近正在建一座大型钢铁厂，就可以开一家一天24小时的便利店或可以吃夜宵的饭店。高考 补缺原则和品牌扎堆效应。在一条综合性的大街上，店的品类应该比较齐全，如果缺乏一种满足刚需的店，可以考虑以补缺原则开店。而在功能单一的大街上，开店应该趋同，这容易形成品牌一条街。如服装一条街、装潢一条街，鞋类一条街。远离超级同类竞争对手或做与之配套的生意。高考如果附近有一家超级品牌的服装店，比如七匹狼，那你就不要做档次较差的男装品牌。而相反，你可以考虑做一家品牌女装店，与品牌男

4、装店相配套。如果附近有一家肯德基，你不宜做一家汉堡店，反而可以考虑做一家中餐餐饮店。在消费环境浓厚的地方开店。路人不都是消费者，在没有消费氛围的环境里，他们会缺乏消费动力。而在消费环境浓厚的环境里，很多人就被潜移默化的感染。好像不花点钱就不好意思似的，好像就是白来了似的。比如在万达贸，消费氛围浓厚，走进了商场，看到一排排、一件件精美的商品，往往忍不住停下来看看。路过美食一条街，本来也不饿，但是到了中午的饭点，又看到大量美味食品，好像不吃点东西，就觉得少了点什么，自然而然地就走进了饭店。 在路人易停留的地方开店。 高考有

5、的地方虽然人流量比较大，但是，大多数只是匆匆赶路。比如在一些快速通道边上开店，路人一般骑着车子或开着车子快速通过，而不会停留。如果有个小广场，还有些艺人表演节目，大街上行人会饶有兴味地驻足观看，这个地点就让人有休闲和驻足的空间，就容易激发消费行为。这就像一条河，流到一个河弯处，就会打转。而在直直的河道里，奔流而下，不会停留。截流原则。你的店要在同类店铺里起到截流的作用。也就是你要尽量靠近人流的上游，你的店就起到了截流的作用。汇集原则。人流在哪个点汇集，开店就最好。如果好几条路上的人流都汇集在一条路上，这条路上开店效果最

6、佳。描绘出人流流动路线，并按照这条路线设置店铺。不要以为行人都是根据划好的线路行进的。其实很多时候人流有它自有的规律，同样一个地点，可能会有多个人流量区域，这就是所谓的“一步三市”。有的区域很高，有的区域很低，可以说冰火两重天。这就需要详细调查和分析。 2店铺客流优劣示意图 了解了选址的原则，在实际选址中我们可以参考下面这几个图灵活运用，可以更方便的提高选址效率。截流效应。下图中是常见的店铺，由于人流会有被截流的可能性，所以在实际选址中店铺1的位置更优。即店铺1>店铺2>店铺3。高考步行街。由于步行街的特殊道路，顾客目

7、的就是来逛街的，货比三家是常态，所以入口处的店铺反而并不是最优的。店铺2、3、6、7优于店铺1、4、5、8。 人流汇聚效应。一般的路口会有这样的特性，下图中人流会在店铺1的门口汇集，所以店铺1肯定是最好的，这个大家应该都知道。因为店铺2也受到人流汇聚的影响，所以店铺2的位置要优于店铺3、4，而店铺4对比店铺3有截流效应。所以店铺1>店铺2>店铺4>店铺3。高考 聚客中心。一般的大的超市、医院、旅游景点、夜市...都是聚客中心，这样的尝试周围都有很好的客流。店铺1的位置截流效应明显，店铺2所在位置虽然也在路边但从聚客中心

8、出来的顾客大部分已经结束行程，所以消费欲望不强烈。所以店铺1>店铺3>店铺2>店铺4。 高考 商业中心。商业中心一般都有广场，所以广场周边的店铺同样很有优势，而且店铺1有客流汇聚的优势，店铺2主要客流为从商业中心出来的客流，消费意愿不强。而店铺4虽然不在马路边但受到商业中心客流的影响，依然有很好的流量。所以店铺1>店铺3>店铺4>