房地产选址之商业地产选址

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1、房地产选址之商业地产选址商业地产的概念商业地产（Commercialreal-estate）,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺（2）专业市场、专业商场（3）

2、整合性复合性的商业楼（4）写字楼（5）步行街（6）地下商业城（街）（7）购物中心（SHOPPINGMALL）（8）酒店（产权式酒店）（10）会展中心、会馆、会所（11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（13）教育产业商业地产（校园商业广场）（14）工业园区商业地产（15）旅游商业地产商业地产选址的重要性商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。所以，选址是商业地产的核心竞争力。

3、商场最佳位置选择的三大策略选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。（一）地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。主要可以从以下几方面进行细分：（1）商场选址与路面、地势的关系。一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。（2）商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：方位情况：方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志；走向情况：走向

4、是指在商场所选位置顾客流的方向；交叉路口情况：交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。（二）潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商场位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商场位置，随着城市建设的发展可能会又热变冷，而一些不引人瞩目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，新商场在选址时，应更重视潜在商业价值的评估。主要应从以下几方面评价：（1）你选的商场地址在区域规划中的位置及其商业价值；（2）是否靠近大量机关、单位、厂矿企业；（3）未来人口增加的速度、规模及其购买力提高

5、度；（4）是否有“集约效应”，即商场建设如果选在商业中心区，虽然面对多个竞争对手，但因众多商家云集，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的消费者前来购物，从而产生商业集约效应。（三）出奇制胜策略商场选址时既需要科学考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场缝隙，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选址商场位置，常常会得到意想不到的效果。商业选址的考虑要素一般来说，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远

6、或建造于特定位置。对于日常消费办公类的商业地产选址，我们首先要考虑以下几点要素：（一）客流规划商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。（二）消费结构我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等

7、的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具（三）商业中心可达性交通状况的好坏直接影响到客流量。商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。（四）配套设施你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没