商业地产选址分析.doc

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1、商业地产选址分析一、商业地产及其选址的重要性商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。无论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要

2、。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。所以，选址是商业地产的核心竞争力。二、成功商业设施选址的四大要素（一）客流规划是重要因素商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。（二）商业中心可达性最佳交通状况的好坏直接影响到客流量。商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中

3、心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。（三）与城市规划相结合商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。（四）土地完全给开发商制定化是大势所趋不同商业品种对商业地产的要求不同，需要符合商家的需要。商户在选址时也会挑选适合自己的产品。因此，现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务，产品定制化成为大势所趋。三、商业选址的5A法则5A法则即“便利法则”。“A”是Advantage(便利)，由于便利法则的基本内容包含了五个

4、层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。5A法则的对象：针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。5A法则的基本理念：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及五个方面的内容：（一）交通便利目的：让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。交通便利研究主要涉及了消费者对交通耗时的便利需求，并由此引申出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。其中包括：（1）交通耗时：大型综合超市，单程5分钟内——满意，10分钟内——可以，15分钟——勉强。（2

5、）交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、班车（商超的）、自行车、步行。（3）交通道路：主干路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。（4）自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。（二）确认便利目的：让消费者能便利地找到目标商场。加强确认的便利性还要增加消费者即兴购物的可能性。主要措施为：（1）远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。（2）中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮拦（树、其他大型标牌等），周边开阔。（3）近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。（三）趋

6、近便利目的：让消费者能便利地靠近到商场门前。不同交通方式有不同的趋近便利性要求。对于自驾车、出租车、自行车；需要对应于来向不同车辆的道路出入口、允许车辆掉头的路口，无路障和绿化隔离带；对于公交车：需有若干条公交线路的车站点距离商场不超过200米，其每日的运营时间不少于商场的营业时间；对于步行者：需有跨越公路的人行天桥或过节人行道。（四）进出便利目的：让消费者能够便利地进出商场。（五）选购便利目的：让消费者能便利地在商场内辨认、选择、拿取、携带所需商品以及结算付款。四、商场最佳位置选择的三大策略选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂

7、而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。（一）地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。主要可以从以下几方面进行细分：（1）商场选址与路面、地势的关系。一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。（2）商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：方位情况：方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志；走向情况：走向是指在商场所选位置顾客流的方向；交叉路口情况：交叉路口一般是指十字路口

8、和三叉路口。（二）潜在商业价值评估策略潜在商业价值评