2012别墅血统-名仕尚宅-房地产营销策划.ppt

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1、虹景高层项目初步构想2005年11月别墅血统，名仕尚宅目录第一部分市场研究第二部分项目定位第三部分营销推广第一部分市场研究光谷片区住宅市场项目概况光谷片区住宅市场解析区域重点个案点评结论市场研究－光谷片区住宅市场项目概况光谷片区住宅项目分布图从图上可以看出，光谷片区住宅项目主要沿五条主干道分布：珞瑜路、关山大道、民院路、雄楚大街、中环线。名称总建面积万平方米容积率总户数绿化率建筑类形均价广厦华庭7.69233.250035%小高层2800地龙常菁滕2.5394.522930%多层、小高层3200卧

2、龙剑桥252.03176635%多层、小高层、高层3200森林花园212.1849440%多层、小高层3100保利花园212.2267942%小高层2850FREE阁调2.6981.0561235%多层2800光谷陆景（二期）9.44891.1443630%多层3200宇峰家园3.91881.5043250%多层2500紫松枫林上城14.7963.1935049%高层、小高层3000洪福家园10571042%高层、小高层2900在售项目基础资料市场研究－光谷片区住宅市场项目概况区域住宅市场项目分布状况光

3、谷片区市场解析区域重点个案点评结论1、区域内价格分布从上图可看出，中环线为此区域房地产价格之最，达到3350元/㎡。最具代表的万科城市花园05年9月份销售均价升至3900元/㎡。其次，珞瑜路房地产销售平均价格3200元/㎡，为居第二位。珞瑜路是光谷房地产开发最早的区域之一，其道路、交通、生活配套等设施齐全，房地产价格也是稳步攀升。关山路、民院路、楚雄大道销售平均价格相对持平。市场研究－光谷片区市场解析2、价格区间2005年1-9月份关山地区在售商品房项目22个，其销售均价区间2500元—4200元/㎡

4、。从上图可看出：关山区域主力价格区间在2800-3200元区间，占到90%以上。万科城市花园销售平均价格3900元/㎡，为区域价格最高。市场研究－光谷片区市场解析3、物业类型价格区间小高层销售价格2930元/㎡，是目前关山住宅市场的主要建筑形态，供应量大，呈稳步攀升态势。高层物业类型价格达3200元/㎡，该物业类型目前只是关山板块房地产住宅市场的辅助产品，但从长远的发展来看，高层形态的物业将成为未来市场的主流产品。多层销售价格2900元/㎡，这一物业形态呈逐步递减。市场研究－光谷片区市场解析4、供需关系

5、据统计，05年份东湖高新开发区05年关山区域在售项目22个，销售面积达128万平方米。其中武汉市05年1-9月办理预售许可证的楼盘有9个，核准销售面积为42万多平方米。10万方（含10万方）以上住宅项目有3个。在市场需求方面：今年关山区域房地产销售量与去年相比，步伐放缓。但这并没有影响开发商对关山房地产市场的信心。市场研究－光谷片区市场解析信息来源：武汉市房地产市场信息网根据对关山区域调查统计得出，未来几年关山区域房地产将有400万方以上的住宅项目向市场推出，并以每年100万方以上的供应量向市场放量。楼

6、盘规模日趋扩大化，集中占地200亩以上，建筑面积20-30万平方米的大型多功能社区，已经成为未来几年中关山区域房地产市场主体。5、未来推出量规模10万方以内10-20万方20万方以上推盘个数857市场研究－光谷片区市场解析即将开盘项目供应量项目名称剩余量开发周期卧龙·剑桥春天15万方分二期开发，已推出一期7.5万方森林公园30万方分三期，已推出一期10万方巴黎豪庭34万分三期开发，尚未开盘光谷·坐标城20万不详当代·国际花园52万已推出一期8.8万方市场研究－光谷片区市场解析在城乡结合部的郊区房地产市场

7、中，多层住宅依然是市场供应量的主体，但从最近新开楼盘来看，小高层和高层逐步在占领关山房地产供应市场，虽然小高层和高层现在仍旧是以配角的形式出现在各大型项目中，但从未来关山房地产市场的供应和发展态势来看，小高层和高层将在总体规划中逐步增加其所占比例。6、物业形态分布状况市场研究－光谷片区市场解析7、户型从上图中可以看出，本区域房地产住宅市场中，户型结构上是以3*2*2占绝对主力；其次是2*2这个结构的户型，并且呈逐年增大的趋势，现市场分额占到32%；1*1小户型市场开发量不多；至于复式楼一般设于物业顶层，

8、只是一种附加产品。市场研究－光谷片区市场解析从上图中看出，本区域内住宅面积以80-130平方米为主力供应量。区域面积集中于110-130平方米，其次面积在80-100㎡户型，多以2*2*1。大户型主要集中于复式和四房中，面积均超过140平方米以上。为满足不同消费阶层的置业需求，出现28㎡-65㎡的小面积，更加强调多以精装修的形式向市场推出。8、面积市场研究－光谷片区市场解析9、绿化率从上图表明，关山板块楼盘绿化率平均达38%以上，后期开发的